Le plus grand projet de loi fédérale sur le logement adopté par le Congrès en moins d’un an est désormais une loi.
Cela s’est produit tôt samedi à minuit, sans accroc – et sans la signature du président Trump – et il faudra peut-être un certain temps à de nombreux Californiens pour en constater les effets.
C’est parce que le projet de loi, bien que politiquement important – a été largement accepté par les deux chambres – ne fait pas grand-chose. Cependant, il existe de nombreuses petites tâches. Individuellement, aucune des 56 réformes législatives, programmes d’inclusion et prêts et subventions à faible coût du projet de loi ne sera en mesure de faire avancer les problèmes d’accessibilité au logement à l’échelle nationale, et certainement pas en Californie.
Les supporters l’espèrent, peut-être.
Même l’approche adoptée par la loi en matière d’application de la loi est de faible qualité radar. La Maison Blanche a brusquement annulé une cérémonie de signature prévue à la fin du mois dernier, Trump s’étant engagé à ne pas signer le projet de loi tant que le Congrès n’aurait pas adopté sa proposition nationale d’identification des électeurs. Ce projet de loi est mort au Sénat.
Cependant, Trump n’a pas opposé son veto au paquet logement, celui-ci restera donc en vigueur jusqu’à samedi après minuit, conformément à la Constitution.
Pour autant, les partisans disent qu’il s’agit toujours d’un gros problème : un projet de loi bipartisan important visant à stimuler le logement à partir d’un ensemble de règles d’investissement qui ne touchent pas le projet.
“Nous ne nous réunissons pas pour célébrer les lois fédérales sur le logement”, a déclaré Stephen Russell, président de la San Diego Housing Federation, lors d’une conférence de presse jeudi. “Je pense que la dernière fois que le Congrès a adopté quelque chose d’aussi important, beaucoup d’entre vous n’étaient pas en vie.
Cela est dû au nombre croissant de législateurs affiliés au mouvement « Yes I Taku Iari » qui ont contribué à faire adopter le projet de loi. Beaucoup sont originaires de Californie, un État qui en sait plus que quiconque sur ceux qui luttent pour obtenir un logement abordable. Mais le fait que les prix du logement se soient améliorés et que les coûts du logement soient élevés et insuffisants est devenu une préoccupation nationale et les deux. Le problème : Le projet de loi était basé sur une proposition conjointe du sénateur Tim Scott (RS.C.), un conservateur, et d’Elizabeth Warren (D-Mass.), parmi les membres les plus modérés du Sénat.
Bien que le projet de loi ne comporte que quelques parties, dont aucune ne présente un intérêt particulier pour la Californie, les experts montrent certaines dispositions qui laisseront une marque significative sur l’État.
Construisez maintenant (ou jamais)
Pour les villes à coûts élevés qui ne construisent pas de maisons, comme la plupart des villes de Californie, le projet de loi fédéral inclut à la fois la carotte et le bâton.
Cette partie du projet de loi remplacerait la subvention globale pour le développement communautaire, l’une des plus importantes sources de financement fédéral pour le logement abordable et le développement économique local. Les villes à coûts élevés – définis par un certain nombre d’indicateurs tels que les prix médians et les taux de disponibilité – et dont le bilan en matière de logement est inférieur à la moyenne verront leur budget réduit de 10 %. Les économies iront à leurs villes en développement rapide.
Cela pourrait être une “idée réaliste pour des villes comme Los Angeles et San Francisco qui ont parcouru un long chemin” pour augmenter leur parc de logements, a déclaré David Garcia, directeur associé des politiques au Terner Center for Housing Innovation de l’UC Berkeley.
La ville de Los Angeles a reçu 48,4 millions de dollars lors de sa dernière subvention du programme de subventions globales en 2024, selon le ministère américain du Logement et du Développement urbain. San Francisco a reçu 18,9 millions de dollars.
Ces chiffres ne suffisent pas à faire ou défaire le budget de l’une ou l’autre ville.
“Je pense que c’est un peu trop”, a déclaré Laura Foote, directrice exécutive de YIMBY Action, dans un e-mail. “C’est quand même une bonne chose que cela se propage à travers le pays ! Il y a très peu d’accidents.”
Le modèle des politiques est peut-être plus important que le montant des dollars impliqués. Bien qu’en Californie, l’État ait activement encouragé les villes à planifier davantage de logements et pénalisé celles qui ne le faisaient pas, les législateurs n’ont pas puni les villes pour ne pas avoir suffisamment grandi – un résultat qui n’est peut-être pas sous le contrôle du gouvernement municipal.
Cette idée était « impensable dans le passé », a déclaré Garcia.
Malgré cela, cette mesure n’a pas encore rencontré d’opposition de la part des autorités locales. Dans un résumé en ligne, Michael Wallace, stratège de la Ligue nationale des villes, a salué l’ensemble du projet de loi sur le logement comme un exemple du gouvernement fédéral « choisissant de travailler avec les gouvernements locaux sur les coûts ». Il a souligné d’autres mesures du projet de loi qui offrent plus de flexibilité pour les dépenses du bloc de développement communautaire, de nouvelles incitations à l’ajout de propriétés et de nouveaux soutiens à la planification urbaine.
Changer de châssis
Les maisons préfabriquées sont souvent appelées maisons mobiles, mais elles ne se déplacent pas. Construites sur des chaînes de montage et expédiées là où cela est nécessaire, ces maisons abordables – celles dont les législateurs de Californie et des États-Unis affirment que nous avons le plus besoin – sont posées sur des fondations permanentes et moins d’une sur dix déménagera un jour.
Le code fédéral du bâtiment a cependant un prix élevé, signe de son origine mobile : un véritable cadre.
Grand châssis en acier doté d’essieux et de roues amovibles, le châssis semble toujours en place pour faciliter le retrait et le déplacement d’un bâtiment par camion. En pratique, il y a une dalle de 10 à 12 pouces d’épaisseur sous le plancher. Parce qu’il ne peut pas être retiré au moment de la livraison, c’est « un espace mort et de l’argent gaspillé », a déclaré Jess Maxcy, présidente du California Manufactured Housing Institute, le groupe professionnel du secteur. En plus d’ajouter des milliers de dollars aux coûts supplémentaires par unité, les éléments de construction peuvent être plus difficiles à installer dans les maisons à deux étages ou multifamiliales.
Le projet de loi fédéral sur le logement éliminerait l’exigence d’une charpente permanente, ce que réclament les constructeurs et certains experts en politique du logement depuis le milieu des années 1980.
“Ce petit changement augmentera l’accès à l’une des formes d’accession à la propriété les plus abordables disponibles”, a déclaré le représentant Scott Peters (Démocrate de San Diego) lors d’une conférence de presse jeudi.
Maxcy a déclaré qu’il ne pensait pas que les accords de logement prendraient fin et provoqueraient une crise du logement du jour au lendemain dans le secteur de la construction. Mais en Californie, où, en raison du coût élevé du terrain, les nouvelles maisons unifamiliales sont plus susceptibles d’être construites sur des terrains plus petits, le changement de loi « nous donnera plus d’espace et nous aidera à réduire les coûts ».
Reprise après sinistre
Dans les mois qui ont suivi la catastrophe naturelle, bien après la diminution des fonds fédéraux d’urgence, le Congrès a accordé aux communautés des subventions de construction à long terme par le biais du Community Block Development – Recovery Recovery Program. Au cours des trois dernières années, le programme a dépensé plus de 100 milliards de dollars pour des efforts de secours à long terme, tels que le logement, la réparation des infrastructures et l’aide à la location et à la réinstallation. Cet argent serait réservé aux petites villes et communautés qui « ne reviendraient pas sans financement », a déclaré Marion McFadden, qui a dirigé le programme sous l’administration Biden et travaille désormais dans la reprise après sinistre avec la société de conseil en reconstruction IEM.
Malheureusement pour la Californie, ce programme est le seul qui existe. Depuis le milieu des années 1990, il est établi et payé de manière régulière, une facture de distribution à la fois. C’est un défi pour la planification communautaire en pleine planification post-catastrophe. Cela signifie également que les règles régissant le programme – où va l’argent, à qui, dans quelles conditions et à quelles fins – sont mises à jour avec chaque formation politique. Cela a beaucoup ralenti les choses. Aucun financement de projet n’a été alloué à Los Angeles après les incendies de 2025, selon le Carnegie Endowment for International Peace. Le Congrès n’en a pas encore adopté.
Le nouveau projet de loi sur le logement consacrerait officiellement le programme dans la loi pour au moins trois ans.
“Le HUD a la possibilité d’obtenir un financement avant une catastrophe, puis de prendre une décision dans les 15 jours quant à l’opportunité de fournir ou non un financement”, a déclaré McFadden.
Ce que le projet de loi sur le logement ne fait pas : fournir de l’argent frais. Les communautés touchées par une catastrophe devront attendre que le Congrès s’en occupe plus tard.
Une « bouteille » a été prise
Au cours des deux dernières décennies, les autorités chargées du logement public de Los Angeles et de la région de la Baie se sont tournées vers le programme fédéral d’aide au loyer pour les aider à réparer et à rénover leur parc vieillissant de logements sociaux. Le programme fonctionne en modifiant les sources de financement pour rendre les citoyens plus disposés à emprunter de l’argent et à attirer des investissements privés.
Jusqu’à ce que la nouvelle loi entre en vigueur cette semaine, le gouvernement est sur le point d’approuver 455 000 de ces changements. La règle augmente le plafond de 100 000 supplémentaires.
“Cela constitue un goulot d’étranglement en Californie depuis des années, et ce goulot d’étranglement vient d’être supprimé”, a déclaré Russell de la San Diego Housing Federation.
Tous les promoteurs de logements abordables ne célèbrent pas ce développement. La National Low Income Housing Coalition s’est toujours opposée à l’expansion du programme au motif qu’un changement dans la source de financement pourrait affaiblir les protections existantes des locataires. On ne sait pas de quel genre de vérité il s’agit. Une étude réalisée l’année dernière n’a trouvé aucune preuve que les changements apportés au programme entraîneraient davantage d’expulsions.
Wall Street en dehors de la ville
Si vous avez entendu quelque chose à propos de ce projet de loi sur le logement, c’est qu’il empêche les « grands investisseurs » d’acheter des maisons unifamiliales.
Les points s’appliquent à la version finale de la loi. Le projet de loi définit comme « substantielle » toute structure commerciale ayant juridiction sur 350 maisons unifamiliales. Il n’y a pas d’effet rétroactif, de sorte que les investisseurs existants ayant des hypothèques couvrant les bâtiments n’ont pas besoin de partir. Des emplacements sont disponibles pour les nouvelles constructions, les rénovations et les bâtiments anciens. En Californie, où les entreprises et autres grands investisseurs ne jouent pas un rôle significatif sur le marché immobilier, l’impact pourrait être atténué.
La mesure “est un problème très important pour de nombreuses personnes à travers le pays et un processus très simple à résoudre”, a déclaré Chad Maisel, chercheur au Pacific Center for Greater America et ancien conseiller en politique intérieure du président Biden.
Malgré cela, les couples sont très demandés. Plus tôt cette année, Trump a appelé à des restrictions plus strictes à l’encontre des soi-disant propriétaires d’entreprises. Le gouverneur Gavin Newsom a emboîté le pas la même semaine.
Le ton des investissements a été considérablement réduit depuis le début de cette année, lorsqu’une disposition a été menacée pour décourager les projets de « construction pour louer » : des maisons unifamiliales bien financées réservées aux locataires. Cela a incité un certain nombre de promoteurs et de militants de YIMBY à soutenir le projet de loi, affirmant que ces communautés sont l’une des sources de logements à la croissance la plus rapide aux États-Unis et offrent aux locataires certains des endroits les plus rares où vivre dans une atmosphère urbaine et familiale.
Après avoir laissé le projet de retraite sur le parquet de la salle de montage du Congrès, la sénatrice Aisha Wahab, une démocrate de Fremont actuellement candidate au Congrès, a présenté un projet de loi pour le restaurer. Le SB 880 interdit la vente de plusieurs maisons unifamiliales, ce qui est au cœur du modèle économique de construction pour location. Ce projet de loi est mort devant la commission judiciaire de la Chambre fin juin.
Christopher écrit pour CalMatters.
