Andri Luescher ne s’en plaint pas. Il était juste fatigué.
En 2022, l’artiste a acheté un petit terrain dans les collines du mont Washington et envisageait de construire une maison simple pour sa famille de quatre personnes. Il lui reste encore à innover.
Ces dernières années, il a été impliqué dans un réseau complexe de hausse des prix et d’envois de cauchemars, ballotté entre les bureaux municipaux comme un ballon de football brisé. Avant qu’une seule pelle ne touche la terre, il a dépensé 5 000 $ en rapports documentant les arbres originaux du terrain – trois en tout. Il a payé 17 000 $ pour demander une exemption afin de l’empêcher d’élargir les rues de ses voisins à leur place. Et il a passé des heures dans des réunions publiques où ses voisins ont donné leur avis sur ce qu’ils aimaient et n’aimaient pas dans son programme.
Andri Luescher a le défi de construire une maison à Maungawhau.
(Myung J. Chun / Los Angeles Times)
C’est une maison de 1 400 pieds carrés, remarquez. Il y a trois chambres. Il y a deux salles de bains.
Le groupe des propriétaires ne semble vouloir rien. C’est une grande ville – du moins en théorie – mais la loi de zonage originale donne l’impression que cela semble étrange.
L’inconvénient du programme est le Carte spéciale du mont Washington/Glassell Park. Adoptée en 1993, la loi réglemente le développement de la région pour qu’il soit durable garder son identité une retraite calme et ensoleillée dans les collines au nord-est du centre-ville de Los Angeles
Les régimes privés sont un élément important du développement responsable au centre-ville de Los Angeles 52 d’entre eux dans des endroits comme Crenshaw, Mulholland Scenic Parkway et Pacific Palisades, et ils ont servi d’outils essentiels pendant le boom immobilier, où les promoteurs avides d’argent ont construit des maisons de plus en plus grandes – parfois ça suffit ils risquent de dévaler les collines et de détruire les villages en contrebas.
Mais dans la région de Luescher, le plan a été adopté pour résoudre le problème, et plusieurs solutions ont été adoptées. Au cours des dernières années, la ville a adopté deux lois qui encadrent les maisons sur la colline : réduire la taille de la maison, protéger les arbres, fixer des normes de conception, etc.
Mais depuis que le plan du Mont Washington leur a été présenté, ils l’ont modifié.
Andri Luescher souhaite réutiliser ces briques anciennes pour son nouveau lotissement à Mount Washington.
(Myung J. Chun / Los Angeles Times)
“Si je construisais cette maison dans les collines de Silver Lake ou d’Echo Park, le permis prendrait six mois”, a déclaré Luescher. “Mais dans le cadre de ce plan, de deux à cinq ans.”
Le plan lui-même n’est pas particulièrement restrictif, a déclaré Luescher. Moins de superficie, des rues plus larges, sauvez les arbres, yada yada yada. C’est encore un processus, avec de nombreux permis et approbations requis de la part de nombreux fonctionnaires.
Un programme typique passera par le ministère du Logement et de la Sécurité, donc tous vos permis et plans seront examinés par le même bureau. Mais comme le Plan spécial impose une couche de zonage sur la propriété, les contrôles d’examen sont dispersés dans plusieurs départements : Construction et sécurité, Planification, Département d’ingénierie, etc.
“En me lançant dans cette aventure, je savais à quel point c’était difficile”, a-t-il déclaré. “Tout le monde m’a prévenu. Mais j’ai été choqué.”
Voici un aperçu du travail effectué par Luescher pour rendre sa maison un peu moins de travail sur la maison elle-même.
Premièrement, les arbres.
Le logement de Luescher est assez standard et mesure 5 400 pieds carrés. Mais comme il y a trois arbres abrités sur le terrain, dont du chêne vert et du noyer noir, il a dû engager un architecte certifié pour créer un rapport précisant quels arbres protéger pendant la construction.
Le rapport de 18 pages coûte 2 600 $. Cependant, lorsque le rapport a été prêt, la ville a modifié son format de rapport, le rendant ainsi inefficace. Il a payé 2 337 $ à un menuisier pour en signer un nouveau.
“C’est bien de protéger les arbres, mais le rapport vous dit tout ce que vous savez déjà”, a déclaré Luescher. “Il y a des arbres sur la propriété et vous devez les entourer d’une clôture en plastique orange pendant la construction.”
Après, les rues.
Andri Luescher a acheté la propriété à Mount Washington après l’incendie de la maison précédente.
(Myung J. Chun / Los Angeles Times)
Le nombre croissant de maisons sur les collines de Los Angeles signifie qu’en cas d’urgence, les équipes et les intervenants d’urgence sont hors de portée. Cela s’est produit lors de l’incendie des Palissades, lorsque les bulldozers doivent être éliminés les voitures ont été abandonnées pour que les camions de pompiers puissent les chasser.
En conséquence, Los Angeles encourage les promoteurs à élargir les rues dans les zones vallonnées d’au moins 20 pieds. La rue Luescher mesure 17 pieds de large, donc la loi de zonage l’oblige à l’élargir de 3 pieds non seulement le long de la limite de propriété, mais jusqu’au bas de la colline, a-t-il déclaré.
En règle générale, les rues ne peuvent pas être élargies à ce point, car cela perturberait les zones voisines. La ville accorde donc des exemptions. Toutefois, pour obtenir une dérogation, il faut obtenir une décision de l’administrateur du zonage. Luescher a payé 17 422 $ dans le cadre de son procès, a également obtenu une exemption en vertu de la loi californienne sur la qualité de l’environnement et a confirmé sa conformité au plan spécial du district.
“Vous allez à une réunion publique et on vous dit que vous ne ferez pas cela et que personne ne le fera”, a déclaré Luescher.
Il engage un ingénieur civil pour 6 640 $ afin d’élaborer un plan d’élargissement de la rue devant sa propriété. Il a donc soumis les plans au ministère de l’ingénierie – dont l’examen a coûté 14 393 $ – avant d’embaucher un entrepreneur pour élargir la route, ce qui, selon lui, coûtera entre 20 000 et 25 000 $, plus 16 960 $ supplémentaires en frais d’inspection pendant la construction.
“Le coût de l’élargissement de la rue est inférieur au permis de la ville pour élargir la rue”, a-t-il déclaré.
Ensuite, les voisins.
En 2001, un groupe de résidents a créé le Alliance du Mont Washington en réponse à une proposition de développement controversée. Aujourd’hui, le groupe est une organisation à but non lucratif qui protège et préserve la beauté naturelle du quartier, mais Luescher a déclaré qu’il s’agissait plutôt d’un gardien.
“Cela garantit que la construction ne perturbe pas le quartier et que les choses circulent”, a-t-il déclaré. “Les plans spéciaux sont populaires car ils ralentissent le développement.”
Luescher a présenté ses plans devant le comité d’architecture du conseil local, répondant aux questions des habitants sur ses souhaits. Ce n’est pas obligatoire, mais un employé municipal lui a dit que c’était bénéfique, car le conseil de district peut écrire une lettre indiquant s’il soutient ou non le projet. La lettre n’a aucun effet juridique, mais le département de planification l’examinera au moment de son approbation, a-t-il déclaré.
Il a dit que tout était différent et que ses voisins étaient toujours en train de vérifier son plan.
Dominique Generaux, président de Mount Washington Alliance, a déclaré que l’organisation n’essayait pas de retarder le développement, mais d’encourager un développement sûr, ajoutant que des personnes dans la région étaient mortes parce que les routes n’étaient pas assez larges pour les secouristes lors de l’incendie.
“Nous ne sommes pas un HOA. Peu nous importe si votre maison est rose ou bleue”, a-t-il déclaré. “Les promoteurs achètent des terrains sans connaître le quartier, alors nous essayons de les éduquer.”
Ce qui ajoute à la complexité est le fait que le plan spécial du mont Washington couvre certaines choses, mais pas tout. Pour les lotissements non réglementés, comme certaines fermes de basse-cour, les promoteurs peuvent se tourner vers le Hillside Standard Act. Plusieurs plans de zonage régissent la propriété, et les constructeurs négocient constamment pour déterminer lesquels ils devraient posséder, sillonnant les départements.
“Avec le code de zonage de Los Angeles, plus vous lisez, moins vous en savez”, a déclaré Luescher. “Cela a été modifié tellement de fois et il y a tellement de régions qui se chevauchent que les gens ne savent pas ce qui se passe.”
Pour toutes ses concessions, Luescher a dépensé jusqu’à présent 73 000 $ et s’attend à ce que ce montant augmente à 90 000 $ au moment où il atteint le seuil de rentabilité : 30 000 $ pour les concessions générales et 60 000 $ pour les frais liés au plan spécial. Il s’agit d’un petit montant dans le grand schéma des coûts de construction du sud de la Californie, mais c’est un chiffre difficile à avaler uniquement pour la partie bureau d’une maison de 1 400 pieds carrés.
Cette route longue et sinueuse semble déplacée dans le contexte de la pénurie de logements à Los Angeles. Les maisons unifamiliales situées dans les quartiers vallonnés ne sont pas la solution, mais l’assouplissement du processus d’autorisation aidera à construire des logements plus rapidement, a déclaré Luescher, d’autant plus que la plupart des terrains résidentiels non aménagés de Los Angeles se trouvent dans les quartiers vallonnés sur lesquels il envisage de construire.
Il faudra trois à six mois pour que tout soit approuvé, s’attend-il. Après cela, il espère terminer la maison d’ici la fin de 2027, ce qui portera le délai total à cinq ans.
“C’est kafkaïen”, dit-il. “Mais au final, ça paye.”
