Opinion éditoriale de Nerida Conisbee
Le marché immobilier australien sera confronté à des problèmes inhabituels en 2026, et il ne s’agira pas de taux d’intérêt, d’inflation ou d’abordabilité.
Selon Nerida Conisbee, économiste en chef de Ray Whitele défi majeur est désormais l’incertitude.
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Le plus grand défi auquel le marché immobilier est confronté aujourd’hui n’est pas les taux d’intérêt, l’inflation ou l’accessibilité financière, mais bien l’incertitude.
L’incertitude fait toujours partie des marchés immobiliers, mais elle les domine rarement. Habituellement, il existe un discours central – les taux d’intérêt augmentent ou baissent, la croissance se renforce ou ralentit – et le marché s’ajuste en conséquence. Aujourd’hui, cette clarté a disparu. Plusieurs forces évoluent simultanément, souvent dans des directions contradictoires, ce qui rend difficile de se faire une idée précise de ce qui va suivre. Ce manque de clarté, plutôt qu’une seule variable, façonne actuellement le comportement du marché immobilier.
Au centre de cette incertitude se trouve la Reserve Bank of Australia, confrontée à l’un des environnements politiques les plus difficiles de ces dernières décennies. La tâche est simple en théorie mais bien plus complexe en pratique : maîtriser l’inflation sans pousser l’économie dans la récession. L’inflation reste élevée, mais le plein impact de la précédente hausse des taux continue de se répercuter sur les ménages et les entreprises. Le risque est qu’un resserrement trop poussé, ou trop rapide, amplifie ce ralentissement et le transforme en quelque chose de plus grave.
Malgré cela, le marché financier et de nombreuses prévisions continuent de faire augmenter les prix, parfois jusqu’à quatre fois. Même si cela constitue une référence utile, cela risque de créer une fausse impression de précision. Les perspectives en matière de taux d’intérêt sont très variables et peuvent changer rapidement. Un changement dans les données sur l’inflation, les conditions mondiales ou les tensions géopolitiques peut modifier sensiblement l’orientation des attentes politiques. Les attentes prospectives deviennent moins une feuille de route qu’un reflet d’hypothèses actuelles qui pourraient ne pas tenir.
Cette incertitude est exacerbée par la nature du problème actuel de l’inflation. Une grande partie de l’inflation est due à des facteurs mondiaux qui échappent au contrôle de la politique monétaire. La hausse des taux d’intérêt ne mettra pas fin au conflit au Moyen-Orient ni ne résoudra les perturbations de la chaîne d’approvisionnement. Il est raisonnable de suggérer que 60 à 70 pour cent de l’inflation actuelle proviennent de cette source.
Cependant, la RBA ne peut pas rester passive. Elle doit faire ce qu’elle peut contrôler, même si cela implique de cibler des segments de l’économie qui ne sont pas les principaux moteurs de l’inflation. En pratique, cela signifie que les ménages et les entreprises supportent le fardeau de l’ajustement, même si la nature du problème est largement externe. Cela crée un environnement politique intrinsèquement imparfait, dans lequel le risque d’en faire trop côtoie le risque d’en faire trop peu.
La visibilité de la composante inflation façonne également le sentiment. Les prix de l’essence, en particulier, sont très visibles, fréquemment mis à jour et immédiatement ressentis. Ils rappellent constamment l’augmentation du coût de la vie. Cette pression se reflète désormais clairement dans la confiance des consommateurs, la confiance d’ANZ-Roy Morgan étant à son plus bas niveau depuis le début de l’enquête en 1973.
La durée et la trajectoire du conflit au Moyen-Orient ajoutent une couche d’incertitude supplémentaire. Il n’existe pas de calendrier clair pour une résolution, et chaque escalade peut potentiellement perturber les marchés de l’énergie et les anticipations d’inflation. Pour les décideurs politiques, cela rend la planification future difficile. Pour les ménages et les investisseurs, cela renforce la prudence.
Sur le marché immobilier, ces forces produisent des résultats plus complexes que ce à quoi on pourrait normalement s’attendre dans un contexte de hausse des taux. La hausse des taux d’intérêt et l’incertitude modèrent la croissance des prix, ce qui n’est pas un mauvais résultat compte tenu de la vigueur récente des bénéfices dans de nombreuses régions d’Australie.
Dans le même temps, l’offre de logements devient de plus en plus limitée. Les coûts de construction ont augmenté en raison de la pénurie de main-d’œuvre, et les coûts des matériaux augmentent à nouveau, avec des chaînes d’approvisionnement sous pression. Même si les prix se modèrent en raison des taux d’intérêt élevés, les pénuries persistantes et la hausse des coûts de construction risquent de créer des pressions à la hausse à long terme.
À cette complexité s’ajoute l’incertitude concernant la politique budgétaire. Le budget fédéral, attendu en mai, introduit l’inconnu. Les changements potentiels dans le cadre fiscal, en particulier ceux affectant les investisseurs immobiliers, restent spéculatifs. Même sans changements confirmés, cette possibilité à elle seule peut influencer le comportement, les investisseurs retardant ou prenant des décisions futures.
Toutefois, l’incertitude ne persiste pas éternellement. Une fois que l’incertitude commence à se dissiper, l’activité tend à augmenter, même si le résultat lui-même n’est pas entièrement positif. De nouvelles hausses des taux d’intérêt, par exemple, pourraient peser sur la capacité d’emprunt, mais apporteraient également de la clarté. Les marchés se portent généralement mieux dans des situations connues que dans des situations inconnues.
La même chose s’applique plus largement. Une plus grande visibilité sur les taux d’intérêt, des signaux plus clairs du budget fédéral ou une stabilisation – et finalement une résolution – des tensions géopolitiques contribueraient à réduire l’incertitude. La fin du conflit au Moyen-Orient serait clairement un résultat positif, mais même une plus grande clarté sur sa trajectoire serait significative.
Pour le marché immobilier, c’est important. Les périodes de plus grande incertitude ont tendance à réduire l’activité plutôt qu’à modifier la demande à long terme. À mesure que l’incertitude se dissipe, des décisions tardives sont avancées, favorisant ainsi la reprise des volumes de transactions. En ce sens, même si l’incertitude constitue actuellement une force déterminante sur le marché immobilier, elle est également temporaire et, lorsqu’elle se dissipera, des conditions plus stables suivront.
