Chère Liz: Mon mari et moi sommes propriétaires d’un immeuble locatif depuis 20 ans. Nous n’y sommes pas encore allés. Maintenant, nous voulons nous retirer des affaires des locaux. Nous savons que nous devons récupérer la dépréciation, mais nous avons toujours pensé que nous pourrions rester dans la propriété pendant quelques années pour économiser une partie de l’impôt sur les plus-values. Notre comptable nous a dit que ce n’est plus vrai et que nous ne pouvons pas économiser grand chose en restant dans votre location. Les impôts fédéraux et étatiques génèrent la majorité de nos revenus. Est-ce vrai ?
Répondre: Le Congrès a considérablement réduit la mesure dans laquelle les particuliers étaient autorisés à réduire ou à éliminer les plus-values sur les propriétés locatives et les locations de vacances.
Lors de l’achat d’une première maison, les propriétaires peuvent mettre à l’abri jusqu’à 250 000 $ du produit de la vente de leur maison, ou 500 000 $ pour les couples mariés, de l’impôt sur les plus-values s’ils ont vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq années précédentes. Ces règles ont été établies dans la loi Taxpayer Relief Act de 1997.
Avant la loi de 2008 sur la taxe d’aide au logement, les propriétaires pouvaient emménager dans une location de deux ans, acheter la propriété et demander une exonération de vente de maison à condition que la propriété soit à tout moment leur résidence principale.
Aujourd’hui, la plupart, sinon la totalité, des bénéfices réalisés sur votre propriété sont considérés comme des « utilisations sans marque ». Seule l’appréciation que vous avez ressentie avant 2009 et après votre emménagement est éligible à l’exonération.
Les avantages d’un bail de deux ans peuvent varier en fonction de votre situation. Votre fiscaliste peut vous guider dans les calculs et vous conseiller sur d’autres options d’économie d’impôt, comme déposer un 1031 pour un autre bien locatif ou conserver le bien jusqu’à votre décès, où vos héritiers bénéficieront d’une augmentation plus importante. Toutefois, si vous êtes déjà propriétaire, la solution la plus propre consiste simplement à vendre et à payer la taxe.
Chère Liz: J’ai 64 ans et je suis retraité. Ma femme a 54 ans et travaille toujours. La moitié des personnes à qui je parle prennent la sécurité sociale et l’investissent, car cela vous fera économiser plus que d’attendre d’être plus âgé. Certains disent que je n’ai pas à payer d’impôts parce que ma femme travaille toujours. J’ai parlé à quelques financiers et j’obtiens des réponses différentes. Qu’en penses-tu?
Répondre: La sécurité sociale est très compliquée et de nombreuses personnes ne connaissent pas les facteurs qui guident leurs décisions en matière de demande. En d’autres termes, la moitié de vos interlocuteurs ne savent probablement pas de quoi ils parlent.
Commençons par quelques sujets, en commençant par le « coup fiscal ». Si vous disposez de revenus autres que la Sécurité sociale, jusqu’à 85 % de votre prestation est imposable. Cela ne signifie pas que 85 % de vos bénéfices sont imposables. Cela signifie que jusqu’à 85 % de votre revenu imposable est inclus dans votre revenu imposable. En 2026, les crédits d’impôt fédéraux passeront de 10 % à 37 %.
La condition de ressources peut avoir un impact important si vous démarrez la sécurité sociale avant l’âge de la retraite. Le critère de revenu réduit votre prestation de 1 $ pour chaque 2 $ que vous gagnez au-delà d’une certaine limite (24 480 $ en 2026). Si vous êtes à la retraite et n’avez aucun revenu, le critère de revenu ne s’applique pas quel que soit le revenu de votre conjoint.
La première chose à faire est de réduire votre profit. Si vous avez le revenu le plus élevé, cela réduira également la prestation de survivant que l’un de vous recevra au décès de l’autre. À ce moment-là, le moindre des deux drapeaux partira et le survivant sera dans la même position.
Cependant, si vous tardez, vous gagnerez davantage. Après des années complètes de retraite, des prestations de retraite différées sont ajoutées à raison de 8 % par année jusqu’à ce que votre prestation atteigne 70 ans. Ce rendement garanti est presque le double du rendement que vous obtiendriez d’autres investissements à faible risque, comme les obligations d’un an. Vous pouvez gagner plus en bourse, mais vous pouvez aussi en souffrir.
De nombreuses études montrent que la plupart des gens préfèrent tergiverser. Vous pouvez commencer par lire « De combien d’allocations de subsistance les Américains disposent-ils ? » par David Altig, Laurence J. Kotlikoff et Victor Yifan Ye pour le Bureau national de recherche économique sur https://www.nber.org/papers/w30675.
Liz Weston, conseillère financière certifiée, est chroniqueuse en finances personnelles. Les demandes de renseignements peuvent lui être adressées au 3940 Laurel Canyon, n° 238, Studio City, CA 91604 ou en utilisant le formulaire « Contact » à l’adresse askliweston.com.
