À quelques semaines du budget fédéral, les spéculations se multiplient selon lesquelles le gouvernement envisage de modifier l’un des allégements fiscaux les plus importants d’Australie.
L’impôt sur les plus-values, en particulier la réduction de 50 pour cent appliquée aux bénéfices d’actifs tels que les biens immobiliers et les actions, est depuis longtemps un élément central du système fiscal, mais aussi une source fréquente de débats.
Regardez la vidéo ci-dessus : Les modifications apportées à l’impôt sur les plus-values suscitent le débat sur la propriété
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Alors que l’abordabilité du logement reste soumise à des pressions et à des contraintes budgétaires, l’attention se tourne vers la question de savoir si la réduction peut être réduite, remodelant ainsi les incitations qui ont aidé à investir dans l’immobilier pendant plus de deux décennies.
Alors, qu’est-ce que l’impôt sur les plus-values, comment a-t-il changé et pourquoi est-il au centre de l’attention maintenant ?
Qu’est-ce que l’impôt sur les plus-values ?
L’impôt sur les plus-values (CGT) est l’impôt que vous payez sur le bénéfice que vous réalisez lorsque vous vendez un actif à un prix supérieur à celui que vous avez payé initialement.
Bien que le plus souvent associé à l’immobilier et aux actions, il peut s’appliquer à presque tous les actifs détenus à des fins d’investissement, y compris les cryptomonnaies, les fonds gérés et les objets de collection de valeur.
Le professeur émérite Chris Evans, expert en fiscalité et ancien directeur de l’École australienne de fiscalité de l’UNSW, a déclaré à 7NEWS.com.au que l’impôt sur les plus-values s’applique aux bénéfices réalisés lors de la vente d’actifs.
“Un impôt sur les plus-values est un impôt sur les bénéfices réalisés lors de la cession, de la vente, du don, peu importe, de la cession d’un actif pour un prix supérieur à ce que vous avez payé pour l’acquérir”, a-t-il déclaré.
Il est important de noter que les plus-values ne sont pas imposées dans une catégorie distincte. Au lieu de cela, la prestation est ajoutée à votre revenu de l’année et imposée à votre taux marginal d’imposition sur le revenu, ce qui signifie que le montant que vous payez dépend de votre revenu total.
Certaines exclusions et règles clés déterminent quand la CGT s’applique. Plus particulièrement, les maisons familiales sont généralement exonérées, ce qui signifie que la plupart des Australiens ne paieront pas d’impôt sur les plus-values sur la propriété dans laquelle ils vivent.
D’autres facteurs peuvent également affecter le montant de l’impôt à payer, notamment la durée de détention de l’actif et l’application éventuelle de déductions ou de pertes, ce qui rend le système plus complexe en pratique qu’il ne le paraissait au premier abord.
Comment fonctionnait le système avant 1999
Avant 1999, l’impôt sur les plus-values était calculé différemment, le système se concentrant sur l’augmentation « réelle » de la valeur d’un actif plutôt que sur les bénéfices globaux.
Au lieu d’appliquer une remise forfaitaire, le prix d’achat initial, appelé prix de base, est ajusté en fonction de l’inflation à l’aide de l’indice des prix à la consommation. Lorsque l’actif est finalement vendu, l’impôt s’applique uniquement au gain supérieur au chiffre corrigé de l’inflation.
Cela signifie que les investisseurs ne sont pas imposés sur la plus-value qui reflète simplement la hausse des prix au fil du temps, ce qui est considéré comme une manière plus équitable de traiter les investissements à long terme.
Cette approche aligne également plus étroitement les gains en capital avec d’autres formes de revenus, garantissant que les gains sont imposés sans faire de grandes concessions.
Cependant, ce système est plus complexe à calculer et, à la fin des années 1990, il existe une volonté politique croissante de le simplifier et d’encourager davantage d’activités d’investissement.
Qu’est-ce qui a changé en 1999 ?
Le système a été remplacé en 1999, lorsque le gouvernement Howard a introduit une réduction d’impôt de 50 pour cent sur les plus-values, permettant aux investisseurs de payer de l’impôt sur seulement la moitié des plus-values réalisées sur les actifs détenus pendant plus de 12 mois.
À l’époque, les changements étaient conçus comme un moyen de simplifier le système et d’encourager les investissements, notamment en actions.
“Ils ont dit que, tout d’abord, nous voulions être à l’abri de l’inflation parce que c’était un peu juste. Si vous achetez un immeuble de placement il y a 20 ans et que vous le vendez maintenant, une grande partie des plus-values sont uniquement dues à l’inflation, uniquement au prix qui augmente habituellement avec le temps”, a déclaré Evans.
« Ils veulent stimuler l’investissement en actions – ils veulent que davantage de personnes entrent en bourse.
“Et la troisième raison pour introduire la réduction de 50 pour cent est de rendre l’Australie plus compétitive à l’échelle internationale.”
Mais Evans affirme que cette politique a eu un effet différent dans la pratique.
“Les trois raisons justifiant l’introduction de la réduction sont tout à fait fausses”, a-t-il déclaré.
Au lieu de diriger l’argent vers les actions, il a déclaré que ce changement a coïncidé avec une forte augmentation des investissements dans les propriétés résidentielles, considérées comme des actifs à long terme sûrs et plus fiables.
Ce changement, combiné à un effet de levier négatif, a souvent été cité comme jouant un rôle clé dans l’évolution du marché immobilier.
“Avec un effet de levier négatif, vous obtenez une annulation de 100 pour cent, mais vous ne payez d’impôt que sur 50 pour cent du gain, donc c’est gagnant-gagnant pour les investisseurs immobiliers spéculatifs”, a déclaré Evans.
Au fil du temps, cette combinaison a accru la demande des investisseurs et, selon Evans, a contribué à mettre l’accent sur l’abordabilité.
“Il y a un surinvestissement dans l’immobilier et cela, bien sûr, a eu pour conséquence de geler de nombreux acheteurs d’une première maison.
“La hausse des prix de l’immobilier est environ trois fois supérieure à celle des autres classes d’actifs.”
Qu’est-ce qui pourrait changer ensuite ?
Face à la pression croissante exercée sur l’abordabilité du logement, des spéculations circulent selon lesquelles le gouvernement pourrait rétablir la réduction de l’impôt sur les plus-values dans le cadre d’une réponse plus large du budget fédéral.
Aucune politique formelle n’a été annoncée mais un certain nombre d’options ont été proposées, allant de simples changements à des réformes plus larges.
Cela implique de réduire la réduction de 50 pour cent à un niveau inférieur, par exemple 33 pour cent, de la réduire progressivement sur plusieurs années pour en atténuer l’impact, ou de revenir au système d’indexation qui taxe uniquement le gain réel après inflation au lieu d’appliquer une concession forfaitaire.
Des discussions sont également en cours pour cibler les changements de manière plus étroite, notamment sur le marché du logement, en limitant les concessions sur les propriétés existantes tout en maintenant, voire en renforçant les incitations à la construction neuve, afin de soutenir l’offre.
La manière dont les changements sont introduits est probablement aussi importante que la politique elle-même. Un changement soudain peut perturber le comportement des investisseurs, tandis qu’une approche progressive permettra au marché de s’ajuster progressivement.
Evans a déclaré que toute réforme serait probablement prudente, le gouvernement étant plus susceptible de réduire la décote, potentiellement autour de 33 %, plutôt que de la supprimer complètement, tout en protégeant les investisseurs existants.
Dans cette approche, les investisseurs conserveront désormais les paramètres fiscaux existants, les modifications éventuelles s’appliquant uniquement aux achats futurs – une mesure qui peut atténuer la pression politique mais également préserver les avantages déjà intégrés au système.
À quoi cela ressemble en pratique
Alors, à quoi cela ressemble-t-il réellement ?
Si un seul investisseur achète une propriété pour 600 000 $ et la revend trois ans plus tard pour 800 000 $, il réalise un bénéfice de 200 000 $.
S’ils gagnent 100 000 $ par année, ce gain en capital est ajouté à leur revenu l’année de la vente.
Dans le système actuel, une réduction de 50 pour cent signifie que seulement la moitié de ce gain, soit 100 000 dollars, est imposable, ce qui porte leur revenu imposable à 200 000 dollars. Cela entraînerait une facture fiscale totale d’environ 60 000 $, soit environ 35 000 $ d’avantages fiscaux perdus.
Sans la réduction, la facture fiscale s’élèverait à environ 105 000 $, dont près de 80 000 $ de bénéfices seraient versés aux impôts.
À qui profite réellement la réduction CGT ?
L’une des principales critiques formulées à l’égard de la réduction actuelle de la CGT est que les bénéfices ne sont pas partagés de manière égale, les concessions allant généralement à ceux qui possèdent déjà des actifs importants.
Evans a déclaré que les gains en capital avaient tendance à être concentrés parmi un groupe relativement restreint d’Australiens, soulevant des préoccupations plus larges quant à l’équité, en particulier entre les générations.
“Les personnes qui ont tendance à réaliser des gains en capital ont tendance à être plus riches et plus âgées”, a-t-il déclaré.
Étant donné que les plus-values sont liées à la propriété d’actifs, les jeunes Australiens, qui sont moins susceptibles de posséder une propriété ou d’avoir d’importants portefeuilles d’investissement, sont beaucoup moins susceptibles de bénéficier de la réduction, même s’ils contribuent au système fiscal plus large qui la soutient.
Cette dynamique a suscité des inquiétudes quant aux inégalités intergénérationnelles, les critiques affirmant que le système existant profite au marché tout en rendant plus difficile la création de richesse pour les nouveaux entrants.
Evans affirme que le problème peut être divisé en trois questions clés : l’efficacité, l’équité et le coût.
“La réduction n’est pas efficace car elle fausse notre investissement, et elle est injuste parce que ceux qui ont tendance à réaliser des gains en capital ont tendance à être plus riches et plus âgés, ce qui les désavantage en termes de revenus plus faibles et de jeunes Australiens. La troisième raison est que cela coûte cher”, a-t-il déclaré.
Il a ajouté que cette réduction entraîne également un coût important pour le budget fédéral, en réduisant les recettes fiscales qui pourraient autrement être utilisées dans les services publics.
Evans a déclaré que la réduction de la CGT coûte au budget fédéral environ 20 milliards de dollars par an en recettes fiscales perdues.
“Cela représente environ 10 pour cent de la population, principalement au niveau le plus élevé, c’est-à-dire les personnes les plus riches et aux revenus les plus élevés”, a-t-il déclaré.
“Donc, nous leur donnons effectivement un énorme privilège qui n’est pas accordé à tout le monde.”
Qui a gagné et qui a perdu ?
Toute modification de l’impôt sur les plus-values remodèlera les incitations sur le marché du logement et de l’investissement, notamment en réduisant les avantages fiscaux actuels liés à la détention et à la vente d’actifs tels que l’immobilier.
Les acheteurs d’une première maison pourraient bénéficier d’un ralentissement de la demande des investisseurs, en particulier sur le marché des logements existants, où ils sont souvent en concurrence directe avec les investisseurs.
“On pourrait espérer qu’ils auront de meilleures chances que d’être surenchéris par les investisseurs immobiliers”, a déclaré Evans.
Toutefois, pour les investisseurs, le changement réduira probablement les rendements après impôts, en particulier ceux qui ont construit une stratégie à long terme autour de la décote actuelle. Cela peut faire de l’immobilier un investissement moins attractif que d’autres actifs, ou encourager une approche plus prudente en matière d’achat et de vente.
Au fil du temps, cela peut également modifier les comportements, certains investisseurs choisissant de conserver leurs actifs plus longtemps ou de réévaluer complètement la manière dont ils allouent leur argent.
Néanmoins, Evans a déclaré que les changements ne suppriment pas des droits, mais corrigent les déséquilibres politiques qui se sont développés au fil du temps.
“C’est un cadeau qui n’aurait pas dû leur être accordé en premier lieu… ce que vous faites, c’est simplement restaurer des règles du jeu équitables.”
Cela résoudra-t-il la crise du logement ?
Bien que ce débat soit étroitement lié à l’abordabilité du logement, Evans a déclaré que la modification de l’impôt sur les plus-values ne suffirait pas à elle seule à résoudre la crise plus large du logement.
Selon lui, le principal problème reste l’offre, les paramètres fiscaux ne faisant pas grand-chose pour augmenter directement le nombre de maisons construites ou mises sur le marché.
Au contraire, toute réforme est plus susceptible d’influencer les comportements, en modifiant l’équilibre entre investisseurs et propriétaires occupants plutôt que d’augmenter sensiblement la disponibilité globale de logements.
Cela signifie que l’impact sera probablement progressif, atténuant une partie de la pression sur les marges en réduisant la demande des investisseurs, mais n’entraînant pas de changement brutal ou immédiat des prix ou de l’offre de l’immobilier.
