L’effet de levier négatif et l’impôt sur les plus-values sont deux termes dont la plupart des Australiens ont sans doute beaucoup entendu parler au cours des derniers mois.
Les travaillistes ont profité du budget du 12 mai pour lever le rideau sur des projets controversés visant à réduire les allégements fiscaux.
Après avoir rompu une promesse électorale, les changements ont été annoncés comme un moyen d’égaliser les règles du jeu entre les investisseurs et les premiers acheteurs de maison cherchant à mettre un pied sur l’échelle de l’immobilier.
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“L’ancienne intersection entre le système fiscal et le marché immobilier a contribué à rendre le logement inabordable et a coïncidé avec des décennies de faible croissance de la productivité”, a déclaré le trésorier Jim Chalmers après l’adoption de la loi par le Parlement le 25 juin.
“Nous agissons parce que ne rien faire conduira une autre génération à un statu quo brisé et les exclura du marché immobilier.”
La réforme a été mise à rude épreuve après que les prix de l’immobilier australien ont enregistré mois après mois leur plus forte baisse depuis des années, déclenchant un débat sur la question de savoir si les changements ont dévasté la confiance des investisseurs et laisseront les nouveaux acheteurs avec des propriétés « valant moins que ce pour quoi ils les ont achetées ».
“Vous avez en fait réussi à faire s’effondrer le marché immobilier”, a déclaré la procureure fédérale de l’opposition Michaelia Cash au Labour sur Sunrise.
Qu’est-ce que l’impôt sur les plus-values et comment évolue-t-il ?
La CGT est l’impôt que vous payez sur les bénéfices réalisés lorsque vous disposez d’actifs, notamment de biens et d’actions.
Dans le cadre de la réforme, la réduction forfaitaire de 50 pour cent de la CGT pour les particuliers, les fiducies et les sociétés de personnes est remplacée par un coût de base d’indexation et un taux d’imposition minimum de 30 pour cent sur les plus-values.
Qu’est-ce que l’engrenage négatif et comment évolue-t-il ?
Le gearing négatif fait référence à une situation dans laquelle les dépenses associées à un actif sont supérieures aux revenus générés.
Par exemple, un bien immobilier est négativement orienté si les revenus locatifs sont inférieurs au montant nécessaire pour couvrir le remboursement des intérêts de l’hypothèque, les frais et l’entretien du logement, de sorte que l’investisseur demande une déduction fiscale.
“Le projet de loi modifie le futur effet de levier négatif afin qu’il ne s’applique qu’aux nouvelles constructions à partir du 1er juillet 2027, avec de généreuses dispositions de droits acquis pour toute personne actuellement propriétaire d’un immeuble de placement”, a déclaré Chalmers.
“Il s’agit d’encourager les investissements dans l’offre de nouveaux logements tout en respectant les décisions d’investissement antérieures prises par les gens.”
Les premiers acheteurs de maison sont-ils mieux lotis ?
7NEWS.com.au a demandé ce que les premiers acheteurs de maison pensent des réformes et, plus important encore, si cela les a aidés ou les aidera à obtenir une propriété.
“Mon partenaire et moi envisageons d’acheter dans les 12 prochains mois. Nous envisageons des prix stables”, a répondu une personne à un appel sur les réseaux sociaux.
“En termes de prix, nous augmenterons encore de 50 à 100 000 $ par rapport aux prix actuels.”
D’autres ont dit “Cela va (aider)”.
“Les propriétés qui m’intéressent n’ont pas été acquises par les investisseurs et le prix est tombé à un montant raisonnable”, a-t-il déclaré.
“pas d’interrupteur”
La société de courtage du marché des prêts hypothécaires a déclaré à 7NEWS.com.au que les dépôts de prêts pour les premiers acheteurs de maison en Australie avaient diminué de 11 pour cent au cours des quatre semaines suivant le budget fédéral à partir du mois qui l’a précédé.
Mais il convient de noter que la demande a généralement connu une tendance à la baisse cette année, période au cours de laquelle la RBA a augmenté ses taux à trois reprises.
“Les prix ont peut-être un peu baissé, mais le pouvoir d’emprunt a augmenté avec la hausse des taux et ne vous permet pas de profiter de la baisse des prix”, a déclaré l’un des répondants à notre appel.
“Une fois que les taux baissent, les prix augmentent et vous serez dans la même situation.”
D’autres ont déclaré qu’il était beaucoup trop tôt pour dire à quoi ressemblerait le bouleversement final.
“Ce n’est pas comme un interrupteur”, a déclaré un commentateur.
“Cela n’arrivera pas immédiatement, notamment en raison de la clause de droits acquis. L’année prochaine, nous connaîtrons probablement des données mitigées avant, espérons-le, de se stabiliser.”
La folie jette de la boue
Matt Grudnoff, économiste principal à l’Australia Institute, a déclaré qu’il y avait deux manières d’envisager la refonte du gouvernement.
“Si vous pensez que l’immobilier est un endroit sûr où vivre, c’est une bonne nouvelle. Si vous considérez l’immobilier comme un investissement, un moyen de construire une sécurité financière et de devenir riche, alors c’est une mauvaise chose”, a-t-il déclaré au podcast de l’institut Dollar and Sense.
“Il y a eu beaucoup de boue jetée ces dernières semaines depuis le budget, ce qui a semé la confusion chez les gens et leur a fait craindre que peut-être les jeunes, par exemple, ne soient pas mieux lotis, ce qui est tout simplement fou.
“C’est la première fois que je suis optimiste quant à la capacité de résoudre ce problème (d’abordabilité du logement).”
Grudnoff a déclaré à 7NEWS.com.au qu’un “super cycle immobilier” de 25 ans avait été déclenché par l’introduction d’une réduction d’impôt sur les plus-values de 50 pour cent.
“Associé à un effet de levier négatif, cela encourage les investisseurs à se précipiter sur le marché, à faire monter les prix de l’immobilier et à exclure les premiers acheteurs de maison”, a-t-il déclaré.
« Au cours des six dernières années, le prix moyen des maisons a augmenté de 400 000 $. Cela représente près de 70 000 $ par année.
“Ces changements stopperont la croissance rapide des prix de l’immobilier, redonnant espoir aux premiers acheteurs de maison.”
Ce que pensent les investisseurs de la réforme fiscale
L’entrepreneur et investisseur immobilier Dr Vivek Eranki a déclaré que les changements augmentent la charge fiscale des personnes disposées à investir et à prendre des risques financiers.
“L’offre de logements est le plus grand défi de l’Australie. Je ne pense pas que l’augmentation des impôts sur les investisseurs privés résolve le manque de conditions de logement”, a déclaré Eranki à 7NEWS.com.au.
“Les investisseurs privés fournissent une grande partie des logements locatifs en Australie. Si l’investissement devient moins attractif, moins de personnes seront disposées à proposer un logement locatif.”
Ses commentaires interviennent alors qu’il est révélé que le prix médian national des loyers a augmenté de 5,9 pour cent au cours de l’année jusqu’en juin, pour atteindre un record de 705 dollars par semaine.
“Le principal moteur de la croissance continue des loyers reste la pénurie de stocks disponibles à travers le pays”, a déclaré Cotality, avec un taux d’inoccupation résidentiel national de 1,6 pour cent.
Les investisseurs « peuvent s’éloigner » de la propriété
La réforme a été critiquée par certains comme une taxe qui punirait l’ambition.
Le conseiller financier Alex Jamieson, fondateur de Jamieson Private Wealth, affirme que les investisseurs peuvent abandonner l’immobilier au profit des actions, des FNB et d’autres actifs nécessitant peu d’entretien.
“L’investissement immobilier est traditionnellement considéré comme la voie dorée vers la richesse en Australie, mais l’équation évolue rapidement”, a déclaré Jamieson.
Il a déclaré que la propriété “est souvent vendue comme revenu passif”, mais c’est loin d’être le cas dans la pratique si l’on considère l’entretien, l’assurance, les frais de conseil, la hausse des taux d’intérêt et la possibilité de locataires difficiles.
“Quiconque possède un immeuble de placement sait que cela peut être un deuxième emploi et beaucoup de stress”, explique Jamieson.
Les changements sont-ils responsables du ralentissement des prix des enchères et des prix nationaux de l’immobilier ?
La valeur nationale des logements a chuté de 0,4 pour cent en juin et le géant bancaire HSBC prédit que les prix pourraient baisser jusqu’à 8 pour cent d’ici la fin de 2027.
Callum Logan, école d’immobilier, de construction et de gestion de projets du RMIT, a déclaré que les dernières modifications apportées à la fiscalité des investisseurs n’étaient qu’un élément du creuset qui façonne désormais la confiance des acheteurs, avec la hausse des taux d’intérêt, l’incertitude quant à de nouvelles hausses, le coût de la vie élevé et la guerre au Moyen-Orient qui y contribuent également.
“Les capitales australiennes sont souvent considérées comme les plus performantes sur le marché immobilier le plus inabordable. Malgré tous nos efforts, nous ne sommes pas doués pour résoudre les problèmes en reconstituant l’offre”, a déclaré Logan.
“L’option B, qui consiste à modifier la demande, est ce que nous voyons actuellement. Cela se reflète dans les changements apportés au cadre fiscal des investisseurs.
« Les propriétés à bas prix offrant le meilleur rendement d’investissement attirent souvent à la fois les acheteurs d’une première maison et les investisseurs, créant une concurrence directe comme les mêmes enchères. Les nouveaux paramètres fiscaux pour les investisseurs contribueront dans une certaine mesure à réorienter les investisseurs vers de nouveaux logements.
“Le taux de compensation était déjà en baisse avant l’annonce des modifications fiscales, de sorte que la principale incertitude pourrait encore résider dans l’orientation des taux d’intérêt.”
