Animateur : Comment de mauvais mathématiques peuvent détruire un bâtiment à Los Angeles

Si la ville de Los Angeles avait dû gérer son propre parc immobilier, elle n’aurait probablement pas pu créer une meilleure boule de démolition que son administration actuelle.

La mairie a trouvé une politique pour un décideur qui semble sympathiser avec le facteur de campagne, mais qui ressemble à de la pourriture sèche dans une vieille maison. C’est calme, lent et finalement structuré. Le mécanisme est très simple : le loyer des pneus augmente jusqu’à des niveaux politiquement acceptables et permet à toutes les composantes coûteuses – assurance, services publics, main-d’œuvre et polices d’assurance – d’augmenter à un rythme plus rapide. Le résultat n’est pas un problème de marché. Un écart de revenus croissant épuisera les ressources dont dépendent les locataires pour se loger.

L’ironie de l’approche de la ville se reflète dans ses mathématiques inhabituelles. Tandis que les autorités se vantent de soutenir les projets dits « coûteux » dont la construction coûtera près d’un million de dollars par unité, ils comptent sur des milliers de personnes prêtes à intervenir. “Cela arrive tout simplement” le logement abordable a disparu. Il existe une politique visant à incendier le village pour sauver quelques maisons.

La ville de New York a appris cette leçon au cours de la dernière décennie. Le système de logement ne s’est pas effondré du jour au lendemain ; il s’est effondré au fil des années lorsque l’économie du logement organisé a dépassé les limites du jugement monétaire et du désir des investisseurs de contrôler le marché. Aujourd’hui, des dizaines de milliers de ces appartements new-yorkais restent vacants – des « entrepôts » dans le langage local – parce qu’ils valent le coût de leur restauration. plus que les contrôles de loyers autorisés les propriétaires fonciers à épargner. C’est la fin d’une politique qui considère l’inflation comme un slogan plutôt que comme un équilibre budgétaire. Los Angeles s’enfonce désormais dans ce bourbier. Récemment, le conseil municipal a voté pour réduire considérablement le plafond des augmentations de loyer autorisées de 8 % à 4 % pour ses 650 000 logements garantis.

Comme si cela ne suffisait pas, le conseil municipal interdit désormais aux propriétaires de rembourser leurs factures de gaz et d’électricité. Cela fait suite au « délai de grâce » du conseil qui permet aux locataires de ne pas payer leur loyer pendant deux mois complets avant la publication des résultats. Ces restrictions majeures surviennent alors que la pression sur les loyers a atteint son plus haut niveau depuis 10 ans et que les propriétaires sont encore sous le choc des moratoires de l’ère COVID qui ont laissé des millions de dollars de loyers impayés.

Les archives de la ville montrent de sérieuses pressions financières. Un bref communiqué publié par le département du logement de la ville de Los Angeles et le greffier municipal a déclaré qu’il y avait eu une « augmentation significative » des coûts d’exploitation pour les propriétaires et les unités d’assurance locative, notant que les coûts d’assurance ont augmenté de 17 % en seulement 20 mois et que les coûts d’entretien ont été 25 % plus élevés que l’inflation au cours de la dernière décennie. L’assurance est une marque très problématique ; Alors que les transporteurs cherchent à augmenter leurs tarifs jusqu’à 38 % et que certains menacent de quitter complètement l’État, la base financière du parc immobilier vieillissant sera par définition instable. En outre, l’environnement contentieux a exposé les propriétaires à une augmentation des poursuites judiciaires en matière d’occupation et de harcèlement, les obligeant souvent à des règlements coûteux à l’amiable.

C’est dans ce contexte dans lequel LA durcit les équipes. Bon nombre des bâtiments les plus anciens de la ville – des bâtiments construits avant 1978 – servent de points d’ancrage à notre inventaire. Lorsque le modèle financier s’effondre, ces maisons ne se convertissent pas bien aux taux du marché ; ils glissent ou quittent complètement le marché locatif, laissant souvent des immeubles vacants ou obligés de les vendre à de plus grandes sociétés d’investissement. C’est exactement ce qui s’est passé à New York, où les propriétaires ne peuvent légalement se permettre d’effectuer les réparations nécessaires pour rendre les logements habitables.

Los Angeles est plus bas dans la liste, mais les points sont les mêmes. Les prêteurs sont prudents, les marchés de l’assurance se resserrent et les dirigeants discutent de stratégies de sortie plutôt que de plonger dans le rouge pour rester à flot. Les systèmes de construction ne sont pas sujets aux pannes ; ils échouent en retardant la maintenance et en réduisant la demande d’investissement. Au moment où les symptômes sont devenus publics – notamment une vague d’effondrements de logements et de saisies immobilières – les calculs sous-jacents n’étaient plus d’actualité. Chaque nouveau pouvoir, du changement sismique à la climatisation forcée, repose sur un modèle monétaire qui n’existe plus.

Los Angeles a encore le temps d’éviter le problème new-yorkais, mais seulement si la ville met l’accent sur la politique du logement dans son bilan plutôt que sur la publicité. Les prestations de retraite devraient être ajustées au coût réel de l’entretien du logement. Si Los Angeles continue d’ignorer les millions de dollars qu’elle saigne du marché privé actuel tout en envisageant des projets d’un million de dollars le pied, elle crée son propre échec. Il n’y a pas de secret ici : les mathématiques ne sont pas que des mathématiques. New York a appris cette leçon trop tard ; Los Angeles approche de ce point de non-retour.

Cette fois c’était Daniel Yukelson cressuscité eexécutif et evalide dDirecteur de House Assn. du Grand Los Angeles. Il travaillait auparavant comme pfondre cje n’ai pas à le faire ppublique worques cannulation pour civille de Beverly Hills.