Enquanto algumas partes de Victoria enfrentam o dia mais quente do ano, com temperaturas a atingirem mais de 45 graus, uma nova análise mostra que os desastres provocados pelo clima estão a influenciar cada vez mais o funcionamento do mercado imobiliário australiano e a recuperação ou estagnação dos preços.
A economista-chefe de Ray White, Nerida Conisbee, disse que os desastres naturais podem produzir resultados habitacionais muito diferentes, com alguns locais se recuperando fortemente, enquanto outros enfrentam restrições de demanda de longo prazo.
Ela observa que não é apenas o desastre em si que determina o desempenho dos preços, mas também se os eventos recorrentes alteram as percepções do risco contínuo e da viabilidade futura.
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Por que algumas cidades se recuperam e outras não
As diferentes experiências de Mallacoota e Lismore destacam esta mudança.
Mallacoota, na costa de Victoria, foi uma das comunidades mais afetadas pelos incêndios florestais do Verão Negro de 2019-20. Registou uma recuperação constante dos preços da habitação nos anos seguintes.
Utilizando uma média móvel de 24 meses, uma medida mais clara em mercados de baixas receitas, os preços aumentaram cerca de 25 a 30% em relação aos níveis anteriores aos incêndios florestais. Os valores aumentaram ainda mais durante o boom regional da era pandémica, antes de caírem novamente, com a tendência geral para a recuperação em vez de danos duradouros.
A recuperação é apoiada pelo apelo do estilo de vida, pela oferta limitada de habitação e pela forte procura dos compradores durante a COVID.
A experiência de Lismore foi marcadamente diferente. Embora os preços a longo prazo não tenham caído completamente, inundações graves e repetidas perturbaram a recuperação.
O aumento dos custos dos seguros, os levantamentos das seguradoras e os programas de recompra de casas liderados pelo governo limitaram a procura e aumentaram a incerteza.
Numa base média móvel, as grandes inundações perturbaram claramente a dinâmica dos preços, conduzindo a recuperações mais lentas e mais frágeis do que nos mercados que sofrem catástrofes mais isoladas.
De acordo com a análise da Sra. Conisbee, a frequência e a certeza do risco em Lismore fizeram com que os compradores reavaliassem de uma forma mais fundamental.
O seguro agora está moldando os valores das propriedades
Esse padrão se reflete em outros lugares.
Uma pesquisa da Universidade de Nova Gales do Sul que examinou o impacto dos incêndios florestais do Verão Negro descobriu que as propriedades em áreas propensas a incêndios florestais em Sydney registaram quedas de preços entre 6 e 24 por cento em áreas como Hawkesbury, enquanto as Montanhas Azuis registaram quedas menores de até 5,2 por cento.
É importante ressaltar que estes impactos são temporários e a maioria dos mercados recupera dentro de 12 a 24 meses.
Um resultado semelhante ocorreu após as cheias de Brisbane em 2011, onde os subúrbios afectados inicialmente tinham preços médios muito mais elevados do que os níveis anteriores às cheias em 2017.
Contudo, a velocidade e a magnitude da recuperação dependem de uma série de factores, incluindo a cobertura de seguros, a demografia, o investimento governamental em infra-estruturas de mitigação e a qualidade da reconstrução.
As casas construídas após uma catástrofe são muitas vezes construídas com padrões mais elevados, com materiais, design e resiliência melhorados, enquanto controlos de planeamento atualizados podem ajudar a aumentar a oferta de habitação.
Apesar do aumento dos riscos climáticos, muitos locais de alto risco continuam a exigir preços elevados. As cidades costeiras, os subúrbios ribeirinhos e os resorts na mata mantêm um forte apelo de estilo de vida, com os compradores muitas vezes pesando os benefícios em relação aos riscos percebidos.
Dados recentes da Avaliação Climática destacam esta tensão
Mesmo em áreas onde mais de 80% das propriedades enfrentam um elevado risco de não serem seguráveis devido a inundações, a maioria ainda registou aumentos de preços acima da média nos últimos cinco anos, sugerindo que o risco climático a longo prazo continua subestimado em muitas decisões de compra.
Queensland demonstrou uma maior sensibilidade dos preços ao risco de inundações, reflectindo grandes eventos frequentes de inundações e uma maior sensibilização dos compradores.
Para compradores de casas e investidores, surgem vários temas claros:
– O mercado imobiliário muitas vezes recupera após desastres naturais isolados
– Desastres repetidos podem levar a um desempenho inferior prolongado em vez de recuperação
– Os custos e a disponibilidade dos seguros estão se tornando importantes impulsionadores de valor
– A qualidade da reconstrução e mitigação do governo desempenha um papel cada vez maior na resiliência
À medida que os prémios de seguro aumentam e a cobertura se torna mais difícil de garantir, os activos que reduzem os custos dos seguros têm cada vez mais probabilidade de atrair prémios, enquanto outros podem enfrentar uma pressão crescente.
