À medida que Los Angeles enfrenta uma escassez de habitação, poderia aprender com San Diego, que se revelou melhor a convencer as empresas de construção a construir mais.
A cidade é mais acolhedora para os incorporadores, dizem especialistas do setor, com menos regulamentações e taxas, melhor planejamento e menos controles de aluguel.
“É mais fácil construir em San Diego do que em Los Angeles devido à estrutura legal, à cultura política e aos processos definidos”, disse Kevin Shannon, copresidente de mercados de capitais da corretora imobiliária Newmark, que supervisiona a venda de um amplo empreendimento em San Diego que possui milhares de apartamentos.
O resultado: no último trimestre, o número de novos apartamentos no condado de San Diego aumentou 10% em relação a três anos atrás, mostram os dados da CoStar. A construção de novos apartamentos no condado de Los Angeles caiu 33% no mesmo período, atingindo o menor nível em 11 anos nos três meses até dezembro. O número de apartamentos de San Diego é quase o dobro do de Los Angeles e de outros grandes aglomerados de cidades do estado.
Vista de um prédio de apartamentos em construção em 16 de janeiro de 2026 no centro de San Diego. A cidade é mais acolhedora para os desenvolvedores do que Los Angeles, dizem especialistas do setor:
(Cindy Hufker/Para os tempos)
A taxa de vacância de LA é a mais baixa do país e as taxas de aluguel são as mais altas do país. Ainda assim, a oferta de novas unidades de arrendamento, que constituem a maioria das novas habitações em Los Angeles, está a diminuir, apesar da forte procura.
Embora os legisladores locais estejam a criar regulamentos para proteger os inquilinos e reduzir as rendas, na esperança de combater os sem-abrigo, promotores e economistas alertam que regulamentos falhos podem muitas vezes aumentar o custo de construção e manutenção de apartamentos, tornando difícil obter lucro em projectos novos e existentes. As pessoas que já possuem apartamentos podem estar seguras, mas a longo prazo, menos construídas, dizem.
O controle dos aluguéis tem estado no centro do debate recentemente. A cidade de Los Angeles acaba de reforçar o controle dos aluguéis.
Reduziu o limite máximo dos aumentos de renda apenas para apartamentos com renda estabilizada, um grande segmento do parque habitacional da cidade que alberga quase metade dos residentes da cidade. Embora o limite não se aplique a unidades construídas depois de 1978, ele ainda desencoraja os desenvolvedores, pois envia um sinal errado para pessoas que já estão preocupadas com as restrições.
No nível estadual, um projeto de lei semelhante da Câmara, que teria aumentado o teto do aluguel pela metade, para 5% ao ano, morreu na Assembleia na semana passada. Os membros da Assembleia decidiram que mais restrições seriam úteis.
“Parece bom e humano e é tudo caloroso e confuso, mas alguém tem que pagar”, disse a deputada Dianne Dixon (R-Newport Beach). “Até onde enforcamos os proprietários?”
San Diego não tem controle de aluguel tradicional, embora imponha menos restrições de aluguel em todo o estado.
Em Los Angeles, o Measure ULA, conhecido como imposto sobre mansões, é outro dos principais motivos pelos quais os incorporadores decidem construir em outro lugar. Eles também apontam para outras leis locais que dificultam o despejo de inquilinos que não pagam aluguel.
“LA tem sido alvo de grande atenção por parte da comunidade de investidores”, disse Ari Kahan, incorporador de apartamentos do Landmark Group da Califórnia, em outubro.
Especialistas do setor disseram que é fácil fazer negócios em San Diego devido às suas políticas de desenvolvimento imobiliário, processo de aprovação de projetos e atitude geral favorável aos negócios. Ele descreve o que é exigido no plano geral e, se os projetos estiverem alinhados com ele, poderão ser aprovados pelo pessoal municipal.
“San Diego tem um plano diretor claro e implementado e, na maior parte, continua assim”, disse Shannon. “San Diego atualiza seu plano comunitário e permite que os projetos prossigam se concordarem.”
“Em contraste, o Plano Geral de L.A. está desatualizado e inconsistente”, disse ele. “Quase tudo requer aprovações discricionárias.”
Uma vista do horizonte de San Diego em 16 de janeiro de 2026. Especialistas do setor disseram que fazer negócios em San Diego é fácil por causa de suas políticas de desenvolvimento imobiliário, processo de aprovação de projetos e atitude geral favorável aos negócios.
(Cindy Hufker/Para os tempos)
As autoridades eleitas em Los Angeles, incluindo a Câmara Municipal, têm o poder de decidir se um novo projeto pode ser construído, o que pode acrescentar meses ao seu processo de aprovação à medida que a proposta avança pela Câmara Municipal e pelas reuniões públicas.
“A cidade de San Diego prioriza o licenciamento e o desenvolvimento de novas habitações para atender às necessidades habitacionais da nossa região e apoiar um futuro melhor para todos os habitantes de San Diego”, disse Peter Kelly, porta-voz do departamento de planejamento da cidade. “Através de planos comunitários atualizados, um processo de licenciamento simplificado e aplicação proativa das leis estaduais de habitação, estamos trabalhando para aumentar a oferta e a acessibilidade de moradias em todos os bairros”.
A cidade atualiza seu código de desenvolvimento territorial todos os anos para agilizar o processo de licenciamento e acelerar a produção de moradias, disse ele. Também aumenta a capacidade de construção de novas habitações através do rezoneamento e da atualização dos planos comunitários da cidade, com foco na colocação de novas habitações e empregos perto de transportes públicos, parques e serviços.
“Se conseguirmos trazer mais oferta, esperamos que isso reduza os aluguéis”, disse Kip Malo, corretor de imóveis do escritório da JLL em San Diego.
A maioria dos novos apartamentos está sendo construída fora do centro de San Diego, disse Mallow. “A cidade fez um esforço concertado para limpar a cidade e melhorou, mas ainda há um longo caminho a percorrer.
É claro que os promotores em San Diego ainda enfrentam os mesmos obstáculos que afectam os promotores noutras cidades, tais como as taxas de juro que tornaram os empréstimos para construção mais caros do que nos anos anteriores.
A política recente de Washington também não ajudou. As tarifas mais elevadas aumentaram o custo dos materiais e equipamentos de construção, enquanto a repressão aos trabalhadores indocumentados enfraqueceu a força de trabalho internacional da qual a indústria depende.
Um prédio de apartamentos está em construção no centro de San Diego em 16 de janeiro de 2026. Em Los Angeles, as autoridades eleitas, incluindo a Câmara Municipal, têm o poder de decidir se constroem um novo projeto, o que pode adicionar meses ao processo de aprovação à medida que a proposta avança pela Câmara Municipal e pelas reuniões públicas.
(Cindy Hufker/Para os tempos)
A indústria da construção da Califórnia depende de trabalhadores migrantes. Cerca de 61% dos trabalhadores da construção no estado são imigrantes e 26% não têm documentos, de acordo com um relatório do Instituto Económico do Conselho da Área da Baía de Junho.
San Diego “ainda é a Califórnia”, disse Mallow, e tem obstáculos para aprovar projetos que não enfrentem requisitos mais rigorosos para novos projetos de desenvolvedores no Texas e em outros estados, disse Mallow, mas “os ventos políticos mudaram a favor dos desenvolvedores”.
