De dezembro a janeiro, o estoque de imóveis aumenta rápida e densamente à medida que famílias e amigos se reúnem para celebrar o Natal e o Ano Novo.
O preço de alguém ser convencido está prestes a cair. Algumas pessoas afirmam que você deve comprar agora “antes que as taxas de juros aumentem no ano novo”. Um tio jura que Brisbane é o único mercado ao qual vale a pena prestar atenção. Um dos pais sugeriu comprar o antigo apartamento da família porque “fica perto da cidade”.
Todo mundo tem uma opinião. E a maioria deles é confiada com absoluta confiança e autoridade – especialmente de gerações anteriores que “se saíram bem” em termos de propriedade.
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Como estrategista imobiliário, esta é a época do ano mais movimentada e emocionante que vejo. É também quando os australianos são mais vulneráveis a maus conselhos sobre propriedade.
As férias criam a tempestade perfeita: emoções intensas, comparações e pressão de tempo. Combinado com a baixa taxa nacional de literacia financeira (cerca de 45%), é fácil ver como estas opiniões e especulações podem levar os australianos a tomar decisões erradas quando se trata de propriedade.
Ao mesmo tempo, muitos australianos não se sentem equipados ou capacitados para procurar aconselhamento profissional. Existe uma suposição comum de que aconselhamento imobiliário é apenas para os ricos ou que custa milhares de dólares para obter ajuda, o que simplesmente não é verdade.
A ironia é que aqueles que decidem que “não podem pagar” conselhos e confiam em opiniões “gratuitas” de familiares, amigos, notícias ou redes sociais, acabarão por gastar centenas de milhares de dólares a mais em propriedades baseadas nesta “análise” superficial.
Recentemente, tive um cliente pronto para comprar um imóvel bem localizado e bem pesquisado em Victoria quando um amigo ligou para avisá-lo. Eles ouviram que o imposto predial de Victoria lhes custaria US$ 30 mil por ano e insistiram que a Austrália do Sul era a escolha mais inteligente.
A Austrália do Sul pode ter limiares mais elevados e impostos fundiários mais baixos, mas também tem um crescimento populacional limitado em muitas áreas, o que significa que o crescimento do capital a longo prazo será provavelmente mais lento. E quando analisei os números, o imposto sobre a terra daquela propriedade vitoriana era, na verdade, de quase US$ 2.500 anuais.
Lacunas comportamentais moldam os resultados
Com o tempo, notei uma clara diferença de comportamento entre compradores bem financiados e aqueles que não o são.
Pessoas com mais capacidade financeira não sabem necessariamente muito sobre propriedade, mas sabem o que não sabem. Médicos e advogados costumam me dizer: “Sou excelente na minha área, mas nunca afirmaria saber mais sobre propriedade do que alguém que trabalha na área”. Eles entendem o valor da terceirização de experiência.
Pessoas com menores recursos financeiros muitas vezes sentem que precisam fazer tudo sozinhas. Tentam poupar dinheiro evitando aconselhamento especializado, embora essa decisão possa custar-lhes mais a longo prazo quando se baseia em informações e emoções incompletas.
Riscos de seguir conselhos familiares bem-intencionados
Aos 20 anos, enquanto trabalhava na gestão de fundos, acompanhei os números e decidi comprar uma casa em Yarraville. A minha mãe disse-me que ninguém atravessaria a ponte Westgate e que seria melhor comprar um apartamento em St Kilda porque era mais perto da cidade e, portanto, “um investimento mais seguro”. Também era mais perto de onde moravam na época. Parecia familiar e fazia sentido, então segui o conselho dela, mas financeiramente era o ativo errado. O apartamento não se desenvolveu como uma casa em Yarraville, e rapidamente superei isso. Vejo versões dessa história toda semana.
O aconselhamento familiar é muitas vezes emocional e não estratégico. Os pais recomendam o que funcionou para eles há décadas, sem levar em conta como o mercado, a demografia e as condições de empréstimo mudaram. Eles se oferecem para comprar com um irmão ou primo sem entender como isso pode limitar sua capacidade de contrair empréstimos no futuro.
Só porque algo funcionou para seus pais não significa que seja uma estratégia forte hoje – ou que seja adequada para sua situação específica.
Por que o timing do mercado raramente funciona
Outro favorito na mesa de Natal são as previsões de mercado. As taxas de juros diminuirão. Ou aumentar. Ou mantenha o mesmo. Se olharmos para trás, para as previsões das decisões do Reserve Bank nos últimos cinco anos, a maioria delas estava errada.
Tentar cronometrar o mercado é um jogo de tolos. A história mostra que os compradores que se concentram em ativos de qualidade e os mantêm ao longo do tempo superam consistentemente aqueles que esperam pelo momento “perfeito”. Quem comprou imóveis bem localizados há 50 anos não perdeu dinheiro, desde que o mantivesse.
Três filtros que todo comprador deve aplicar a qualquer “dica quente”.
Antes de seguir qualquer conselho – seja de familiares, amigos ou estranhos online, os compradores devem aplicar três filtros simples.
Primeiro: onde estão os números?
Que dados apoiam este conselho? Não é anedótico – números exatos e confiáveis.
Segundo: é durável ao longo do tempo?
Analise os dados há 10 ou 20 anos, não apenas há cinco anos. A atividade recente por si só pode ser enganosa. O crescimento de Queensland nos últimos três anos parece muito diferente quando visto ao longo de duas décadas.
Terceiro: O que impulsiona o crescimento futuro?
Observe as taxas de crescimento do rendimento familiar, os tipos de população, a volatilidade e a sustentabilidade. O crescimento é impulsionado por empregos e salários a longo prazo – ou pode um projecto a curto prazo desaparecer?
Reduzir o ruído até 2026
À medida que entramos em mais um ano de incertezas, a coisa mais importante que os compradores podem fazer é simplificar. Rastreamento de dados. Aceite que nem todos concordarão com sua decisão. Se a sua estratégia for baseada em evidências e estiver alinhada com seus objetivos de longo prazo, você não precisará de aprovação geral – especialmente da mesa de Natal.
Nesta época de festas, aproveite o debate, mas seja seletivo quanto às vozes que você ouve. Seu eu futuro agradecerá.
Anissa Cavallo é especialista imobiliária e consultora da Eda Property, capacitando e educando os australianos para alcançarem a liberdade financeira através da propriedade.
