Os australianos sabem há muito tempo que é difícil ficar mal-humorado quando as ondas do oceano Pacífico são o seu despertador. Agora, o resto do mundo percebeu que Noosa Heads foi eleita um dos destinos mais acolhedores do mundo.
Na 14ª edição anual do Traveller Reviews Awards, a Booking.com nomeou Noosa Heads entre os 10 lugares mais acolhedores do mundo, com base em mais de 372 milhões de avaliações verificadas.
Mas por trás deste prémio está um mercado imobiliário definido pela escassez, pelo aumento dos preços e pelo que alguns chamam de “imposto amigável” sobre a propriedade dos investidores.
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Ponto de entrada 2,3 milhões de dólares
De acordo com dados do View.com.au, o preço médio das casas em Noosa Heads aumentou para cerca de US$ 2,34 milhões, com as casas de três quartos aumentando cerca de 45 a 50 por cento nos últimos três anos.
O agente local Rick Daniel, da Coastal Noosa Real Estate, disse que o mercado continua a desafiar as condições económicas mais amplas.
“É uma loucura. Sempre pensei que tinha o seu próprio pequeno mercado imobiliário ecológico que por vezes não era afetado por nada que acontecesse no país. De alguma forma, ainda está a ir bem, apesar das perspetivas económicas, do aumento das taxas de juro e dos problemas globais. Sempre foi desejável.”
“É certo que o ano passado foi mais lento. Os compradores foram mais cautelosos e metódicos, mas a razão pela qual compraram foi devido à atratividade da própria Noosa”, acrescentou.
O aumento inicial foi impulsionado por um boom de mudanças radicais na era da pandemia, à medida que compradores de Melbourne e Sydney inundaram o mercado de estilo de vida em busca de espaço e flexibilidade.
Mas, ao contrário de muitas zonas costeiras, os preços em Noosa permaneceram estáveis durante a epidemia de Covid-19, sustentados por uma oferta restrita e por uma política local cada vez mais intervencionista.
No centro da mudança está o novo Plano de Gestão de Destino do Conselho de Noosa, oficialmente intitulado ‘For the Love of Noosa’, que é um roteiro estratégico de 10 anos adotado pelo Conselho de Noosa até o final de 2025 e projetado para proteger o meio ambiente, o estilo de vida e as comodidades dos residentes que sustentam seu apelo global.
“Este reconhecimento internacional como um lugar acolhedor mostra uma comunidade saudável e inclusiva”, disse o prefeito Frank Wilkie.
No entanto, essas boas-vindas estão agora a ser geridas e precificadas ativamente para os residentes não permanentes do paraíso costeiro.
De acordo com a estrutura de classificação atualizada do conselho, os proprietários que registam as suas casas para alojamento de curta duração devem pagar uma taxa geral mínima de 3.482 dólares, em comparação com 1.451 dólares para fornecedores de aluguer de longa duração, uma diferença de 2.031 dólares por ano.
A política destina-se a afastar os investidores dos alugueres de curta duração ao estilo da Airbnb e a voltarem para o conjunto de alugueres de longa duração, mas também está a remodelar o mercado imobiliário mais amplo.
Representa uma grande mudança do marketing turístico tradicional (que se concentra em atrair mais pessoas para visitar) para a gestão de destinos, que se concentra na proteção do estilo de vida, do ambiente e das comodidades da população local.
Pilares fundamentais do Plano de Gestão do Destino
O plano é construído em torno de quatro resultados principais identificados através de ampla consulta comunitária com quase 3.000 residentes:
- Proteção e gestão ambiental: Passando do turismo sustentável para o turismo regenerativo. O objetivo é garantir que os visitantes e a indústria deixem Noosa em melhor forma do que antes (por exemplo, reflorestação interior e saúde fluvial).
- Gestão de alojamento de curta duração (STA): Responder à escassez de imóveis residenciais. A DMP utiliza leis locais para limitar o impacto dos Airbnbs, incentivando os proprietários a devolverem as propriedades ao mercado de arrendamento de longa duração para alojar trabalhadores locais.
- Soluções de trânsito e congestionamento: Apresentando o gerenciamento de visitas no mesmo dia. Isso inclui testar estacionamento pago dinâmico (variável) para visitantes, circuitos de estacionamento e passeio e opções de viagens mais inteligentes para reduzir o congestionamento em torno da Hastings Street e do Parque Nacional Noosa.
- Vinculando o turismo aos valores comunitários: passando do volume ao valor. Esta estratégia dá prioridade aos visitantes com elevados gastos e estadias de longa duração em detrimento dos excursionistas de alta frequência, que contribuem menos para a economia, mas causam mais congestionamentos.
Daniel não acredita que isso terá um impacto negativo nos preços das casas tão cedo.
“Eles vêm falando sobre isso há muitos anos. Não acredito que isso afetará as pessoas que possuem propriedades nas áreas turísticas de Hastings e Main Beach, bem como casas em Noosa Hills que já possuem autorização de férias. A maioria dos investidores prefere férias para usar como estilo de vida pessoal e renda de aluguel. Para quem quer a renda, acho que o fazem pela flexibilidade da propriedade. Eles têm que pagar um pouco mais de imposto pela conveniência.”
Recentemente, ele citou a venda de uma casa com aluguel de férias como um exemplo de como os preços continuam a subir.
“Foi vendido por um prêmio de US$ 5,5 milhões porque estava localizado em Little Cove, que na minha opinião é a propriedade mais badalada do país, uma pequena propriedade em um parque nacional. Qualquer coisa com três quartos, a poucos passos da praia, licença de férias, alta renda e completamente reformada é basicamente uma venda turística.
“Um comprador que se mudou para cá permanentemente acabou de comprar o 33/12 Serenity Close, Noosa Heads por cerca de US$ 3,8 milhões.
Restringir a oferta por política
A combinação de proteções ambientais rigorosas, restrições a novos empreendimentos e desincentivos proativos para arrendamentos de curta duração criou um ambiente de oferta rigorosamente controlado. Para os compradores, isso significa menos listagens e uma concorrência de preços mais forte.
Esta mudança é mais visível em grupos de primeira linha, como Little Cove e Sunshine Beach, onde propriedades de prestígio são cada vez mais negociadas acima dos 10 milhões de dólares.
O que antes era um destino turístico relaxante evoluiu para uma área de luxo bem estabelecida, com casas servindo como estabelecimentos permanentes, bem como lojas de estilo de vida.
Os compradores interestaduais continuam a dominar a procura, especialmente aqueles que aproveitam os mercados do sul ou procuram alívio dos impostos estaduais mais elevados.
Noosa Heads pode ser uma das cidades mais amigáveis do mundo, mas entrar no mercado imobiliário aqui nunca foi tão difícil.
Entre um preço médio de habitação superior a 2 milhões de dólares e políticas concebidas para proteger a oferta de habitação, o custo de comprar uma casa está a aumentar rapidamente.
Para os visitantes continua a ser um destino de classe mundial, para os residentes uma comunidade cuidadosamente gerida, mas para os compradores ambiciosos a cidade mais amigável do mundo está a tornar-se uma das mais difíceis de alcançar.
DESCUBRA: Quanto você realmente pode pagar?
