Na primavera passada, a corretora de imóveis Teresa Fuller viu sinais de que o ambicioso trabalho de redesenvolvimento de Altadena poderia ser uma questão local, com potenciais compradores dispostos a apostar no futuro da comunidade.
“No início o mercado estava muito ativo. Muita Altadena, muita La Cañadas, muita gente queria fazer parte da reforma”, disse Fowler, corretor de imóveis em Altadena.
Mas à medida que mais e mais pessoas entram no mercado, tanto os compradores como os vendedores devem ajustar as suas expectativas. Em meados do verão de 2025, de acordo com Fowler, o estoque em Altadena atingirá seu pico, com cerca de 160 lotes ativos. Esse número caiu para 75 no final do ano, à medida que os preços caíram.
Agora, há sinais crescentes de que os investidores estrangeiros estão a movimentar-se e a dominar o mercado, com profundas implicações para o futuro.
Um novo relatório da Redfin mostra que pelo menos 40% foram para investidores nas áreas danificadas pelo fogo de Altadena e Pacific Palisades no terceiro trimestre de 2025. Isto levanta a possibilidade, dizem alguns especialistas, de que estrangeiros possam estar a bloquear a reconstrução para maximizar o seu investimento.
A descoberta surge no meio da preocupação entre os sobreviventes dos incêndios em Altadena, Pacific Palisades e Malibu de que as suas comunidades serão reconstruídas por investidores.
Em Altadena, 27 dos 61 lotes vendidos em julho, agosto e setembro do ano passado foram adquiridos por investidores, ou 44%. Malibu teve uma porcentagem semelhante de compras de investidores, enquanto a proporção em Pacific Palisades foi de 40%.
“Depois destes desastres, é realmente difícil para os residentes manterem as suas casas”, disse Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin. “É realmente lamentável.”
Em contraste, uma análise da Redfin mostrou que, em todo o país, menos de um quinto das casas unifamiliares – 17% – foram compradas por investidores durante o mesmo período.
Os vendedores costumam perguntar aos compradores em potencial se eles planejam morar no imóvel que estão comprando, mas essas ligações têm se tornado cada vez mais raras para Fuller com o tempo. Mais de metade das pessoas que procuram lotes vêem a destruição dos edifícios em bairros incendiados e decidem mudar o seu foco para as casas existentes, disse ela.
“As pessoas sabem como é difícil construir uma casa”, disse Fuller. “É um trabalho de tempo integral.”
Quanto aos investidores, alguns estão “comprando e esperando para ver como será o novo mercado de construção”, disse ela. “Temos muitos incorporadores na cidade que estão realmente tentando ser sensíveis para se adaptarem à vizinhança”.
Um ano depois de mais de 6.000 casas terem sido destruídas no incêndio em Eaton, 2.600 pedidos de reconstrução foram apresentados e 1.100 licenças foram emitidas, de acordo com Fowler.
Embora alguns investidores, como o ganhador da loteria Edwin Castro, tenham ganhado as manchetes ao comprar múltiplas loterias, o processo é amplamente opaco e os nomes dos compradores são confundidos por sociedades de responsabilidade limitada, ou LLCs, disse Fairweather.
“Podem ser entidades estrangeiras, podem ser private equity, realmente não temos como saber quem está comprando este terreno”, disse ela.
Dois irmãos neozelandeses compraram lotes no valor de US$ 65 milhões em Malibu no ano passado e dizem que planejam construir nesses lotes.
Embora os proprietários que perderam as suas casas num incêndio sejam incentivados a reconstruí-las o mais rapidamente possível, os investidores podem estar com pressa, possivelmente sentados em lotes durante anos para maximizar o preço de venda de uma casa reconstruída. Fairweather disse que a prática é conhecida como banco de terrenos. Quando isto acontece, os esforços globais de remodelação podem ser retardados porque muitos ficam vazios e os efeitos positivos da remodelação em massa – regresso das pessoas aos bairros, reabertura de lojas – são diminuídos.
Uma análise do Times dos dados do Redfin confirmou que os investidores construíram uma grande participação de mercado ao longo do tempo para muitas áreas devastadas pelo fogo em Los Angeles.
Em Pacific Palisades, os preços dos lotes entraram em “queda livre” entre fevereiro e junho do ano passado, à medida que os lotes disponíveis inundaram o mercado, caindo 40%, disse Dan Urbach, corretor de imóveis da comunidade.
Desde então, os preços estabilizaram e as vendas estão relativamente divididas entre proprietários e investidores. Apesar do medo na comunidade, Auerbach disse que a ideia de private equity ou corporações assumirem o controle não é realista.
“Seria muito difícil comprar um quarteirão inteiro”, disse ele. “Então não estou preocupado com isso.” Ele não viu nenhum grupo comprar mais de uma dúzia de casas.
Em Altadena, o estoque caiu de 220 lotes ativos em junho para 127 agora. O congelamento durante as férias é normal, disse ele, e estima que cerca de metade dos lotes que eventualmente chegarão ao mercado já o fizeram.
À medida que mais pessoas chegam a acordos de seguros, Urbach espera que mais atividades de vendas sejam retomadas. Embora seja possível algum banco de terrenos, com os incorporadores detidos por cinco a sete anos, ele acredita que não será em grande escala.
Nas prósperas Pacific Palisades e Malibu, o custo da reconstrução pode ser mais fácil do que em Altadena, historicamente de classe média alta.
“Na maioria das vezes, são compras únicas ou mesmo múltiplas que os pais fazem para os filhos”, disse Urbach.
