Résumé:
– Prévisions nationales des prix : l’Australie prévoit une baisse des prix nationaux de l’immobilier d’ici la fin de 2027, déclenchée par une augmentation record de l’offre de nouveaux logements (en hausse de 25 pour cent au-dessus de la moyenne).
– Les hotspots Apartment Glut : une offre excédentaire localisée d’unités apparaît dans les banlieues de la ville principale, en particulier Castle Hill Central, Pagewood, Docklands, Zetland et Mermaid Waters, où le volume des listes dépasse la demande.
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– Dynamique du marché à deux vitesses : alors que le secteur des appartements à forte offre en Nouvelle-Galles du Sud et à Victoria est confronté à un refroidissement des prix, les marchés à offre limitée en WA, QLD et SA devraient rester dans une phase de forte croissance.
– Perspectives des acheteurs et des investisseurs : l’augmentation de l’offre a créé une fenêtre de négociation stratégique pour les premiers acheteurs de logements dans le secteur des appartements, tout en présentant aux investisseurs un risque accru de concurrence locative et de croissance du capital bloquée.
Le marché immobilier australien se dirige vers un tournant potentiel, avec une augmentation record de l’offre neuve qui devrait déclencher la première baisse nationale des prix depuis plus de trois ans et remodeler les perspectives des investisseurs et des premiers acheteurs de maison.
Une nouvelle étude de HomeLoanRates.com.au, menée par Primara Research, révèle qu’une augmentation de l’offre de logements en Australie devrait déclencher la première baisse trimestrielle nationale des prix depuis plus de trois ans, avec des modèles montrant un pic potentiel du marché en 2027.
Selon une étude australienne, 54 000 logements ont été ajoutés au cours du trimestre de décembre 2025, soit la plus forte augmentation trimestrielle du parc de logements résidentiels depuis 2016 et 25 % au-dessus de la moyenne à long terme.
Même si l’augmentation de l’offre vise à réduire la pression sur l’accessibilité financière, le modèle suggère qu’elle pourrait marquer le début d’une phase plus complexe du cycle immobilier.
Contrairement aux taux d’intérêt, qui frappent presque immédiatement le pouvoir d’emprunt, l’offre met du temps à circuler sur le marché.
La modélisation de Primara montre l’impact le plus important sur les logements sept trimestres plus tard, mettant toute la force de cette poussée de l’offre au trimestre de septembre 2027, lorsque les prix devraient baisser de 0,32 % à l’échelle nationale.
“Ce n’est pas l’augmentation des taux de manière isolée qui nous préoccupe, c’est la combinaison du resserrement des taux au moment précis où la plus forte hausse de l’offre depuis près d’une décennie a traversé le système. C’est le timing qui fait de 2027 le point d’inflexion initial”, a déclaré Peter Drennan, directeur de Primara Research.
Si l’offre avait été suivie à un niveau moyen, les résultats auraient été très différents. Au lieu de baisser, les prix devraient augmenter de 1,15 pour cent, ce qui montre à quel point une poussée démesurée de la construction peut avoir une fois qu’elle s’atténue. “La baisse nationale de 0,32 pour cent semble modeste et isolée”, a déclaré Drennan. “Mais ce sera le premier trimestre négatif depuis plus de trois ans, et notre modélisation montre que cela s’est produit à l’intersection du pic d’impact sur l’offre et du pic de pression sur les taux. Le marché se déclenche rarement sur un seul événement dramatique, il se déclenche exactement sur ce genre de connfluences silencieuses.”
Les banlieues ont ressenti la pression
Certains marchés ont donné un aperçu de ce à quoi ressemblera ce choc d’offre en temps réel.
Castle Hill Central, à Sydney, a vu les inscriptions d’appartements augmenter de 246 % d’ici 2025, atteignant 1 155 propriétés une fois le développement terminé, un signe clair de l’offre qui arrive sur le marché à grande échelle.
L’Albert Park de Melbourne présente l’un des déséquilibres les plus extrêmes. La banlieue n’a enregistré que 80 annonces d’appartements au cours des deux dernières années, mais a reçu 1 380 approbations en 2024 et 2025, ce qui indique une vague de nouveaux stocks à venir.
Le marché des appartements déjà établi connaîtra un développement important. Les approbations des Docklands Melbourne sont passées de 1 010 à 1 950, celles de Zetland Sydney de 325 à 1 236.
Dans le Five Dock/Abbotsford de Sydney, cela ne convient pas tout à fait. Environ 295 annonces ont été enregistrées sur deux ans, contre 1 239 appartements approuvés, soit plus de quatre fois l’offre actuelle. Ensemble, ce marché met en évidence la rapidité avec laquelle la situation peut passer d’une offre insuffisante à une offre excédentaire.
Le boom des appartements présente des risques et des opportunités pour les investisseurs. À court terme, davantage de stocks signifie une concurrence accrue, une croissance des prix plus lente et une pression potentielle sur les loyers à mesure que de nouveaux développements sont mis en ligne.
“Les taux d’intérêt font la une des journaux, mais notre modélisation montre que l’offre constitue en réalité une force importante sur les prix”, a déclaré M. Drennan.
“La décision de la RBA va ajouter de la pression, mais c’est le chiffre de l’offre du trimestre de décembre qui fait le gros du travail sur nos prévisions pour 2027. Cette histoire ne reçoit pas assez d’attention.”
Dans le même temps, les capitaux se sont déplacés vers des marchés plus restreints et moins chers, comme ceux de l’Australie occidentale et de l’Australie méridionale, où l’offre reste limitée et les perspectives de croissance sont plus solides.
Pour les premiers acheteurs de maison bloqués par un prix abordable, la surabondance d’appartements peut créer de rares ouvertures. Avec des prix unitaires généralement inférieurs à ceux des maisons, souvent compris entre 600 000 et 800 000 dollars dans les grandes villes, la forte hausse des inscriptions pourrait enfin rétablir l’équilibre pour les acheteurs. Plus d’offre signifie plus d’options, moins d’urgence et une plus grande capacité de négociation. Mais l’opportunité est très localisée.
Un marché segmenté : l’endroit où vous achetez sera le plus important
Les chiffres nationaux masquent les écarts entre les pays, ce qui a de réelles conséquences pour les acheteurs qui tentent de anticiper le marché. “Pour quiconque tentera de prendre une décision immobilière en 2027, votre situation sera très problématique”, a déclaré Drennan. “Un acheteur du Queensland ou de Washington recherche un marché fondamentalement différent de celui de Sydney ou de Melbourne. La moyenne nationale vous en dira très peu sur votre situation réelle.”
Sur des marchés aux prix élevés et à l’offre importante comme NSW et Victoria, où le prix médian de l’immobilier se situe respectivement autour de 1,3 million de dollars et 920 000 dollars, avec des prix unitaires nettement inférieurs, la croissance des prix devrait stagner ou s’inverser en raison du poids de la nouvelle offre.
- NSW : croissance modérée avant une chute prévue à 1,49 % au premier trimestre 2027
- Victoria : les prévisions sont en baisse de 1,44 pour cent, avec quelques trimestres négatifs tout au long de 2026
Pendant ce temps, les pays moins chers continuent d’attirer les capitaux et la croissance démographique :
- Queensland : en hausse de 13,1 pour cent
- Australie du Sud : en hausse de 13,8 %
- Australie occidentale : en hausse de 16,3 %
- Territoire du Nord : en hausse de 10,7 pour cent
Alors que l’offre nationale est encore en train de se dessiner, les premiers signes d’une offre excédentaire sont apparus au niveau des banlieues, en particulier sur le marché des appartements.
Les données de View.com.au montrent à quelle vitesse les approbations se traduisent en annonces réelles et ce qui est à venir. En 2024, 2 421 appartements ont été agréés dans le principal hotspot. D’ici 2025, le nombre d’inscriptions est passé à 4 277, soit une augmentation de 19 % sur un an.
672 inscriptions supplémentaires équivalent à environ 28 pour cent de l’approbation de l’année précédente, établissant un pipeline clair entre l’approbation et le marché. Si ce ratio se maintient, les 11 442 appartements approuvés en 2025 pourraient générer 3 176 inscriptions supplémentaires en 2026, soit une augmentation estimée de 74 % de l’offre sur ce marché.
Pour les acheteurs et les investisseurs, cela représente un changement fondamental dans le pouvoir de négociation. Les acheteurs d’un marché d’appartements surapprovisionné pourraient en bénéficier, tandis que ceux qui sont à la recherche d’un logement pourraient continuer à faire face à une concurrence féroce en raison d’une offre limitée de nouvelles offres.
Une baisse des prix à l’échelle nationale en 2027 pourrait être modeste, mais sa force motrice ne l’est pas. La combinaison d’une offre record, de la hausse des taux d’intérêt et de l’évolution de la demande des investisseurs a créé un marché immobilier à deux vitesses, tant au niveau national que dans les banlieues. Pour les acheteurs, il ne s’agit pas seulement de synchroniser le marché, il s’agit également de comprendre où l’offre arrive et où elle n’arrive pas.
