Dans l’ensemble, les pompiers de La Vina se déroulent bien.
La communauté de luxe située à l’extrémité ouest d’Altadena a perdu 52 de ses 272 maisons dans l’incendie d’Eaton l’année dernière, mais plus de 70 % sont actuellement en reconstruction et les rénovations des espaces communautaires se poursuivent.
Mais à huis clos, la facture HOA que les habitants ont payée l’été dernier pour réparer les dégâts causés par l’incendie fait l’objet de disputes.
La « cotisation spéciale » de 23 614 $ – imposée à chaque propriétaire de maison de la communauté – a dressé les voisins les uns contre les autres, déclenchant une mini-guerre. Des épithètes ont été lancées, des menaces ont été proférées, des réunions d’urgence sur Zoom ont été convoquées.
Pour le groupe qui a réclamé le prix, ce n’est pas important, mais le contexte qui l’entoure. HOA a annoncé le projet de loi le 29 juillet et a donné aux résidents jusqu’au 1er septembre – 34 jours – pour payer. S’ils ne paient pas, ils seront soumis à un déluge de frais de retard, d’intérêts annuels de 12 %, et éventuellement, leur maison sera saisie, qu’elle soit debout ou non.
En mars, la HOA a mis sa menace à exécution. Une poursuite a été intentée contre un résident dont la maison a été incendiée, demandant un privilège et une saisie sur son terrain vacant pour payer les dettes dues au groupe, y compris les cotisations spéciales impayées.
Le conseil d’administration de HOA, ses avocats et sa société de gestion n’ont pas répondu aux multiples demandes de commentaires.
“Il y a des problèmes au paradis”, a déclaré Ryan Harmon, un résident.
Harmon est devenu un leader franc du mouvement anti-taxes, exprimant son opposition dans un groupe Google que les résidents utilisaient comme forum.
C’était un travail très enrichissant pour lui. Harmon – dont la maison a été détruite par la fumée, car il vit dans une location suite à l’incendie – a déclaré qu’il n’était pas à l’aise avec cet interrogatoire. Il arrête de lui parler lorsqu’il se rend compte qu’elle n’a pas l’intention de payer.
“Je me suis fait un ennemi”, dit-il. “C’est triste de voir à quel point la communauté a survécu. L’incendie a rassemblé tout le monde jusqu’à ce que cette lettre du HOA disparaisse.”
Selon un Powerpoint présenté par la HOA lors d’une réunion, des frais ont été collectés pour couvrir 6,4 millions de dollars de dommages : 2,2 millions de dollars pour remplacer l’irrigation, 1,8 millions de dollars pour remplacer une clôture et 1,5 millions de dollars pour replanter des arbustes et des arbres, plus une petite somme de frais de nettoyage et de service. HOA a une couverture contre les accidents, mais cela ne suffit pas à couvrir la totalité du coût de construction.
Certains régimes d’assurance habitation couvrent les évaluations HOA d’urgence, mais Harmon a déclaré que lorsqu’il avait déposé une réclamation auprès de State Farm, la société lui avait dit qu’il n’y avait pas suffisamment de preuves pour démontrer les 6,4 millions de dollars de dommages. Les résidents favorables au paiement ont déclaré que 6,4 millions de dollars seraient au moins suffisants pour restaurer le quartier là où il se trouvait avant l’incendie, mais Harmon a déclaré que la facture était trop élevée pour certaines usines et de nouvelles canalisations. Il dit que le HOA n’a pas fait le calcul sur ce qu’il faut remplacer.
Harmon a tenu bon pendant des mois, accumulant des milliers de dollars en frais de retard. Finalement, la HOA a menacé de mettre un privilège sur sa maison. Désespéré, il a suivi les conseils de son avocat et a payé le prix en utilisant la prime d’assurance de 29 000 $ pour nettoyer les vêtements endommagés par la fumée de sa famille.
“Qui traite si mal ses amis et ses voisins après avoir traversé tant de problèmes dans sa vie ?” il a demandé. “Tous les résidents ne disposent pas de 24 000 $ pendant des mois après l’incendie de leur maison.”
Il a dit que d’autres étaient pires. Un voisin a emménagé trois jours seulement avant que l’incendie ne détruise sa maison. Maintenant, ils paient des frais d’hypothèque et de HOA sur une maison qu’ils ne possèdent même pas.
Les frais HOA de La Vina ont été collectés pour remplacer l’irrigation, les clôtures, les arbustes et les arbres et réaliser quelques projets de nettoyage mineurs dans la communauté fermée.
(Robert Gauthier/Los Angeles Times)
Rande et Jess Sotomayor vivent à La Vina depuis 1998 et connaissent plusieurs membres du conseil d’administration. Ils ont déclaré que tant de menaces avaient afflué après l’embauche – menaces de faire appel à des avocats ou menaces de divulguer la situation à la presse – que Rande, un médiateur, avait organisé un appel Zoom d’urgence pour répondre aux préoccupations concernant les questions concernant le conseil d’administration.
Le couple a déclaré que les frais devraient être justes et transparents, conformément à la loi Davis-Stirling, la loi de l’État régissant les HOA.
“La HOA n’a pas fonctionné en vase clos. Il y a eu beaucoup de contributions : un cabinet comptable vérifiant les chiffres et un cabinet d’avocats surveillant leur conformité”, a déclaré Rande. “Nous ne pouvons pas travailler ensemble. À un moment donné, le conseil d’administration doit s’asseoir et décider quoi faire.”
Il a déclaré que les résidents qui vivent dans un HOA ont la responsabilité de lire les documents constitutifs et de comprendre l’autorité qu’ils délèguent au conseil d’administration.
“Nous avons de la chance que ce soit bon marché”, a déclaré Rande. “Nous avons vu des évaluations privées par centaines de milliers dans d’autres HOA.”
Jess a déclaré que le délai était nécessaire car le district avait besoin d’argent pour conclure des contrats de réparation. Dans le cas contraire, les travaux devraient attendre que les entrepreneurs soient payés, au lieu de se plaindre du paiement, les résidents se plaindront du fait que le problème n’a pas été résolu.
Quant au procès pour saisie, il a déclaré qu’il était injuste car la facture n’avait pas été payée à temps.
“Ce n’est pas une victoire pour le conseil d’administration, s’il le fait d’une manière, il a tort de ne pas le faire d’une autre manière”, a déclaré Jess. “Si les gens ne paient pas, ce n’est pas juste pour ceux qui payaient auparavant.”
Luke Carlson, un avocat qui a écrit un livre sur combattre de mauvais amisa été choqué d’apprendre le procès intenté par la HOA en mars après que le résident, dont la maison a été endommagée par un incendie, n’ait pas payé les cotisations de la HOA, y compris une cotisation spéciale.
“Cela semble être une mauvaise idée”, a-t-il déclaré. “C’est une situation où le propriétaire de la maison a tout perdu, et je ne vois pas comment un procès pourrait résoudre le problème.”
Carlson a déclaré à plusieurs reprises en Californie que les HOA optent pour l’option nucléaire d’un procès, même si un procès – et les honoraires d’avocat coûteux qu’il entraîne – peuvent ne pas être bons pour la communauté.
La communauté de La Vina, à l’extrémité ouest d’Altadena, a perdu 52 de ses 272 maisons dans l’incendie d’Eaton, mais plus de 70 % sont actuellement en reconstruction.
(Robert Gauthier/Los Angeles Times)
Il a déclaré que l’affaire était particulièrement agressive car, en plus de demander une indemnisation pour les cotisations impayées, il demande au tribunal d’annuler un privilège HOA enregistré et d’autoriser la vente de la maison pour rembourser la dette. Carlson n’a pas été impliqué dans l’affaire, mais a déclaré que la défense principale se concentre sur la question de savoir si la HOA a suivi les procédures requises lors de la soumission de l’évaluation et de la poursuite du recouvrement.
“Si ce procès se poursuit et qu’ils ne se défendent pas comme un diable, ils seront radiés du barreau et les bénéfices serviront à payer les dettes du procès, ainsi que les honoraires des avocats”, a-t-il déclaré.
Ce n’est pas la première fois que La Vina HOA est critiquée. Lorsque la communauté a été construite dans les années 90, les constructeurs ont clôturé le passage public, ce qui a commencé au fil des années. bataille juridique j’ai vu devenir HOA poursuivi par le comté de LA. La bataille s’est poursuivie jusqu’en 2010, lorsque le district a été contraint de rouvrir les routes – et de payer les frais de justice.
Le résident Rick Ursitti vivait à La Vina pendant le combat et affirme que la HOA a commis une terrible erreur en tentant de s’emparer du terrain. Il se souvenait d’avoir payé le salaire en raison de la bataille juridique, et le salaire actuel était à peu près le même.
Sa maison a été détruite par un incendie et il est en train de la reconstruire.
“Mon assurance a couvert l’évaluation, mais ce n’est pas ce que j’appellerais une ‘pas de chance’ pour les autres”, a-t-elle déclaré. “Je n’ai pas aimé la direction.”
Ursitti a déclaré qu’il y avait un manque de communication claire et que les gens étaient aveuglés par le projet de loi. Il a déclaré qu’il aimerait voir d’autres solutions, telles que la HOA contractant un emprunt ou permettant aux résidents de payer plusieurs factures.
“Ils peuvent étaler le paiement dans le temps au lieu de dire que nous devons 23 000 dollars demain”, a-t-il déclaré.
Cassie Coleman a déclaré que La Vina était comme une émission de télévision en ce moment.
“Il existe un type particulier de personnes qui vivent dans des communautés fermées”, a-t-il déclaré. “Vous entendez des gens qui s’en moquent. Ils veulent juste des rues propres et de l’herbe verte pour faire courir leurs chiens.”
Coleman n’était pas chez lui à La Vina ; Elle a emménagé il y a quatre ans pour s’occuper de ses parents vieillissants, propriétaires d’une maison dans la communauté depuis 1999. Elle n’aimait pas la rapidité avec laquelle les gens étaient obligés de payer après un accident.
“Après un incendie, vous êtes plongé dans un cauchemar de gestion. Réclamations d’assurance, problèmes de logement”, a-t-il déclaré. “Je n’ai pas le temps de revoir les plans de décoration après incendie pour La Vina. La décoration est en bas de ma liste.”
Il a déclaré que l’ensemble du processus s’était déroulé rapidement. Si vous manquez un courriel ou si vous ne pouvez pas assister à une assemblée publique, vous n’aurez pas la possibilité d’y participer.
Selon Coleman, ceux qui remettaient en question le paiement ont été publiquement humiliés.
« Les gens disaient : « Si vous ne pouvez pas vous le permettre, pourquoi êtes-vous propriétaire d’une maison dans cette communauté ? » », a-t-il déclaré. “Nous étions gênés.”
Au début, Coleman a été choqué par la précipitation à « imager » la région. Mais il a une théorie qui fonctionne.
L’année dernière, cela a été annoncé par le développeur PLC Communities “Entrez dans La Vina”, une série de 18 immeubles de luxe reconstruits après l’incendie. C’est une main déjà épuiséet d’autres sur le marchéavec des prix commençant à 1,9 million de dollars.
“L’accent est mis ici sur la valeur des propriétés, et nous savons qu’ils doivent les vendre rapidement”, a déclaré Coleman. “Alors, pourquoi quelqu’un se donnerait-il la peine de payer autant ? Je me demande pourquoi : pour rendre cet endroit agréable.”
Ce fut une année sombre pour Coleman, qui affirme que la réputation de la médecine traditionnelle dans tout Altadena n’a pas atteint les hautes portes de fer qui gardent La Vina.
“Certains font beaucoup pour la communauté d’Altadena dans son ensemble”, a-t-il déclaré. “Mais ici, les gens veulent d’abord sauver La Vina.”
