San Diego est l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays, avec des prix de l’immobilier dépassant 1 million de dollars et des loyers pour un appartement d’une chambre atteignant 2 000 dollars par mois.
Mais les autorités municipales affirment que plus de 5 000 propriétés restent vides la majeure partie de l’année, ce qui, selon certains défenseurs, a aggravé la pénurie de logements et le problème d’abordabilité de la ville.
Et la deuxième plus grande ville de Californie est prête à performer.
Dans quelques semaines, les électeurs de San Diego décideront si elles souhaitent devenir la dernière ville californienne à taxer les logements vacants – une proposition financière qui, selon les autorités, pourrait permettre de récolter des millions et de remettre certains sans-abri sur le marché du logement.
L’analyse budgétaire indépendante de San Diego estime que la taxe, si elle était adoptée par les électeurs en juin, affecterait 5 000 logements inoccupés et permettrait de récolter 24 millions de dollars au cours de sa première année de mise en œuvre, en fonction du nombre d’exonérations. Les autorités pourraient utiliser cet argent pour financer de nouveaux projets de logements abordables, et les critiques espèrent que la pénalité financière pourrait empêcher certains propriétaires de conserver leurs logements.
Les frais “constituent un problème dans tout l’État, et c’est quelque chose dont nous devons parler davantage”, a déclaré Sean Elo-Rivera, membre du conseil municipal, qui a présenté la législation fiscale. “La taxe d’habitation est une façon d’y parvenir.”
Même si la taxe ne s’applique qu’à 1 % des biens immobiliers de la ville, Elo-Rivera considère qu’il s’agit d’une victoire.
San Diego développe son parc immobilier plus rapidement que Los Angeles par habitant. La ville de San Diego n’a pas autant d’obstacles à surmonter pour faire approuver un projet de logement et les prêteurs paieront plus pour y construire qu’à Los Angeles.
(Sandy Huffaker / Pour le temps)
“Les maisons ne devraient pas être vides lorsque l’abordabilité du logement est en difficulté, lorsque les gens ordinaires luttent pour vivre dans les communautés dans lesquelles ils travaillent”, a-t-il déclaré. “En tant que membre du conseil, nous célébrerons les projets qui seront mis en service avec 50 maisons, 100 maisons… Chaque maison que nous ajoutons au parc immobilier de la ville est une porte permettant aux gens d’aller vivre.”
San Diego est la plus grande des nombreuses villes californiennes à tenter de taxer les sans-abri et constituera un test clé.
Oakland et Berkeley ont collecté des impôts sur les logements vacants après avoir adopté des lois ces dernières années ; une taxe similaire votée à San Francisco a été invalidée par un tribunal, bien qu’elle soit désormais en appel.
Alors que ces taxes sont devenues populaires sur les maisons vacantes – connues sous le nom de maisons de vacances – de nombreux propriétaires ont reculé, affirmant que le gouvernement n’avait pas le droit de leur dire quoi faire de leur propriété. Certains disent que la taxe est injuste pour ceux qui ne veulent pas louer ou vivre tout le temps dans un logement.
D’autres craignent que l’immobilier local ne puisse pas être investi ou indiquent que des logements peuvent devenir vacants pour un certain nombre de raisons, notamment des rénovations ou des transitions.
“En plus de ses lacunes juridiques, la taxe proposée enverrait un signal de détresse aux fournisseurs de logements à un moment où San Diego a désespérément besoin d’investir dans de nouveaux logements et de préserver le parc existant”, a écrit Melanie Woods, vice-présidente de la California Apartment Assn., dans une lettre adressée au conseil municipal.
Une nouvelle résidence au 800 Broadway au centre-ville de San Diego le vendredi 16 janvier.
(Sandy Huffaker / Pour le temps)
La plupart des experts en matière de logement conviennent que la mesure, si elle est adoptée, serait une aubaine pour San Diego, mais d’autres estiment que son succès dépend de la facilité de sa mise en œuvre, de l’éventail des exemptions et des éventuelles contestations juridiques.
“Il s’agit essentiellement d’une politique visant à remettre des logements de luxe sur le marché”, a déclaré Shane Phillips, responsable de projets de logement à la Luskin School of Economics de l’UCLA. “Cela aide, mais la plupart des maisons utilisées comme résidences de vacances et résidences secondaires ne sont pas abordables.”
Cependant, si certains propriétaires sont obligés d’ouvrir leurs logements aux locataires ou de les vendre, a-t-il déclaré, cela aura un effet « conversationnel » sur le marché immobilier.
Phillips et d’autres experts ont cité Vancouver comme exemple de taxe sur le logement abordable réussie. La ville a collecté environ 200 millions de dollars canadiens (144 millions de dollars) depuis l’adoption de sa taxe en 2017, et le nombre de logements vacants est tombé à 1 500, selon les informations de la ville. Cependant, les logements remis sur le marché ne représentent qu’une petite part du parc immobilier total du pays : le taux d’occupation de la ville est passé de 1% en 2017 à moins de 0,5%, selon les données de la ville.
“C’est un outil que les villes explorent, mais je pense que l’efficacité de ces taxes reste à voir, en particulier dans le contexte américain”, a déclaré Sarah Karlinsky, directrice de la recherche et des politiques au Centre Terner pour le logement de l’UC Berkeley. “Cela ne remplace pas l’ajout de nouveaux meubles.”
Phillips a également souligné que l’impôt de Vancouver « est plus agressif que tout ce qui peut être envisagé dans n’importe quelle juridiction californienne », soulignant que le gouvernement n’impose pas de nouveaux impôts, sur une base ad valorem, de sorte que les villes californiennes se limitent aux impôts sur le revenu, pour compenser la baisse de la valeur de la maison.
De nombreuses villes californiennes ont imposé des taxes sur les logements et les terrains vacants, avec plus ou moins de succès.
Oakland sera le premier à en mettre en œuvre une en 2019, lorsqu’elle commencera à imposer une taxe annuelle de 3 000 ou 6 000 dollars sur les maisons vacantes et les terrains non aménagés. Depuis le début de la mesure, la ville a collecté plus de 35 millions de dollars, mais les données montrent que malgré l’incitation négative, le nombre de parcelles – environ 1 600 en moyenne – a payé la taxe au cours des cinq premières années.
Berkeley a adopté une mesure similaire en 2024, qui devrait rapporter 4 millions de dollars au cours de sa première année, selon le site d’information à but non lucratif Berkeleyside.
Mais la même année, une contestation judiciaire de la taxe de San Francisco a empêché la mise en œuvre de l’ordonnance de la ville. Les opposants ont fait valoir que le prélèvement de taxe d’habitation à zéro émission de la ville pour 2022 est une prise de contrôle illégale et reste illégal.
Les membres du conseil municipal de Los Angeles ont commencé à enquêter sur une telle taxe en 2020, mais rien n’a abouti. Les législateurs de la ville ont demandé des exemptions étendues en raison du financement limité.
Mais le nouvel intérêt porté à San Diego pourrait contribuer à alimenter une nouvelle vague de pénurie de logements au niveau local, en particulier dans les villes du sud de la Californie qui n’ont pas encore fait l’objet d’une grande attention.
Phillips a déclaré qu’il pourrait voir Los Angeles s’appuyer sur le potentiel de San Diego si la loi proposée était adoptée, mais il espère qu’elle sera envisagée parallèlement à d’autres solutions et investissements plus vastes.
Un impôt sur la valeur nette du logement « peut remettre certaines unités sur le marché et récolter de l’argent », a déclaré Phillips. “Cela aide quand même, mais nous parlons de très petits domaines par rapport à l’ampleur du problème et des besoins.”
À San Diego, les électeurs examineront une mesure approuvée par le conseil municipal ce mois-ci – une version édulcorée de la proposition initiale d’Elo-Rivera à laquelle Airbnb et d’autres sociétés de location à court terme se sont fortement opposées. La loi originale taxait les logements vacants et les locations à court terme, mais la mesure a été modifiée pour s’appliquer uniquement aux logements vacants.
Le texte actuel impose une taxe de 8 000 $ sur les logements vacants, qui sont considérés comme des logements vacants pendant plus de 182 jours par an. Au cours de sa deuxième année, la taxe augmentera à 10 000 $, selon la mesure. Les sociétés propriétaires de logements vacants reçoivent également 4 000 $.
La proposition autorise certaines exceptions, comme les appartements vacants en raison du service militaire, d’accidents ou du décès du propriétaire.
On ne sait pas encore exactement comment les électeurs percevront la mesure, mais Elo-Rivera a déclaré qu’elle s’attend à ce qu’elle soit adoptée en fonction du soutien qu’elle a constaté de la part de la communauté, y compris des défenseurs du logement, et de la manière dont elle a recueilli le soutien des politiciens des deux côtés de l’allée. Il a souligné une mesure promulguée l’année dernière par le gouverneur républicain du Montana, qui imposait une taxe sur les résidences secondaires et les locations à court terme.
“Il existe un large consensus sur le fait qu’il s’agit d’un problème qui doit être résolu”, a déclaré Elo-Rivera.
Pourtant, ce n’est pas un oui automatique. Au sud du lac Tahoe, les autorités ont proposé une mesure qui taxerait les résidences secondaires, mais les électeurs de 2024 l’ont massivement rejetée. Et de nombreux acteurs du secteur immobilier de San Diego se sont opposés à la proposition.
Mais Elo-Rivera espère que les gens verront cette mesure comme une voie à suivre.
“La situation du logement à San Diego atteint un niveau critique en termes d’accessibilité financière et d’abordabilité pour les familles qui travaillent”, a-t-il déclaré. “Cette idée selon laquelle les maisons vont être vides dans cette situation, je pense que les gens savent que ce n’est pas juste… Et c’est quelque chose à faire pour y remédier.”
