Uma decisão silenciosa da maior agência de listagem de imóveis do país poderá em breve determinar quem é legalmente responsável por alertar os compradores de imóveis sobre os riscos climáticos.
No mês passado, o serviço regional de listagem múltipla da Califórnia – o banco de dados dominante usado por agentes imobiliários no maior mercado imobiliário do país – pressionou a Zillow a retirá-lo. A Pontuação de Risco Climático é produzida pela First Street, Um grupo de pesquisa independente cujos modelos de enchentes e incêndios florestais são amplamente utilizados por seguradoras, bancos e órgãos públicos. Zillow depende do feed CRMLS para listagens individuais de casas e aluguel, por isso é rápido de se adaptar. Da noite para o dia, as informações sobre riscos climáticos desapareceram não apenas das listagens da Zillow na Califórnia, mas de todas as casas listadas na sua plataforma nacional.
O CRMLS enquadrou isso como uma disputa pela precisão científica. Mas o impacto mais significativo ocorre nos agentes imobiliários.
De acordo com a legislação imobiliária e o antigo princípio de divulgação de fatos relevantes, os agentes têm o dever de divulgar riscos conhecidos que possam influenciar materialmente a decisão de um comprador. Quando um agente ou corretor tem conhecimento – ou deveria razoavelmente ter conhecimento – de dados de risco válidos para uma propriedade, a informação não pode simplesmente ser ignorada porque desaparece do site voltado para o cliente.
Ao entrar em conflito com estes modelos de risco independentes e ao pressionar as plataformas imobiliárias amplamente utilizadas a reprimi-los, o CRMLS não consegue proteger eficazmente os agentes e corretores de responsabilidades. Em vez disso, pode, na verdade, fazer o oposto – tornar os agentes que dependem dela legalmente responsáveis por divulgações sem o apoio de ferramentas de transparência padrão de terceiros.
Quando um comprador descobre mais tarde que uma propriedade está em risco de uma inundação grave ou incêndio florestal que está modelado e disponível publicamente e considera o caso, é provável que se concentre em saber se o seu agente ou corretor cumpriu o dever de divulgar a informação no momento da venda. Irão sem dúvida questionar a razão pela qual a autoridade responsável pela cotação interveio para remover estes avisos de risco, ao mesmo tempo que se posicionou como árbitro da sua exactidão.
A Agência de Segurança Nacional reconhece esta pressão sobre os corretores de imóveis. A sua própria orientação adverte os agentes e corretores contra se posicionarem como autoridades científicas do clima e, em vez disso, apela a uma confiança transparente em dados de risco de terceiros. A campanha do CRMLS para descartar modelos independentes vai diretamente contra as práticas de gestão de risco, com agentes e corretores enfrentando responsabilidades, nada menos.
Acontecimentos recentes destacam por que os dados de terceiros são essenciais. Após o incêndio da Eaton em Altadena em janeiro, um Los Angeles Times A investigação relatou que os mapas oficiais de perigos florestais da Califórnia não conseguiram identificar a maioria dos bairros que eventualmente arderam, deixando apenas 21% das casas em risco. Em contraste, o modelo independente da First Street colocou com sucesso quase 94% das casas danificadas em risco “grave” ou “severo”.
Um mapa detalhado do risco de inundações conta uma história semelhante. Muitos americanos presumem que o perigo existe apenas nas áreas especiais de risco de inundação da Agência Federal de Gestão de Emergências. No entanto, a FEMA reconhece que a maioria dos pedidos de seguro contra inundações vem de fora dessas áreas. A agência também admite que mais de 70% dos mapas de cheias dos EUA estão desatualizados, muitos dos quais refletem suposições das décadas de 1970 e 1980. Relatórios investigativos documentaram repetidamente casos em que os mapas da FEMA indicavam perigos, enquanto modelos independentes alertavam com precisão sobre a exposição a inundações.
O CRMLS opõe-se à divulgação destas pontuações de risco com base em modelos probabilísticos. No entanto, a previsão baseada em probabilidades está na origem dos preços dos seguros, da subscrição e de praticamente todos os outros grandes sistemas de risco financeiro na América. Os tribunais não exigem completude matemática nem garantias determinísticas. Eles exigem divulgação razoável e baseada em evidências quando perigos materiais são identificados.
A modelização moderna dos riscos climáticos cumpre este critério. Os métodos da First Street são transparentes, revistos por pares e frequentemente validados face a perdas do mundo real, razão pela qual bancos, seguradoras, empresas de engenharia e agências federais confiam nestas estimativas para mobilizar capital e gerir planos de segurança pública.
O efeito prático da prevenção da exposição pública ao risco não é um isolamento jurídico para agentes e corretores imobiliários. Poderia ser o contrário. Sem dados padronizados de terceiros apresentados diretamente aos clientes, os agentes podem assumir uma responsabilidade maior pela comunicação desses riscos. Quando os riscos forem percebidos mais tarde, a questão não será se a Zillow apresentou uma pontuação de risco. A questão será se o agente cumpriu o seu dever profissional de informar o comprador sobre os riscos conhecidos e credíveis para o imóvel.
O papel de Zillow também levanta questões. A empresa depende do feed de dados do CRMLS e do acesso às suas listagens na Califórnia. Mas se as objecções da CRMLS se limitavam à Califórnia, porque é que a Zillow removeu a sua classificação de risco climático a nível nacional? O que começou como uma controvérsia local levou a uma reversão nacional das informações científicas nas quais os consumidores confiavam há anos.
A CRMLS sugeriu anteriormente que pretende pressionar outras grandes plataformas imobiliárias, incluindo Redfin, Realtor.com e Homes.com, a seguirem o exemplo. Se estas plataformas concordarem, os agentes imobiliários poderão encontrar-se a vender casas num mercado onde um único serviço eficaz de listagem múltipla dita efetivamente que as divulgações de risco estejam disponíveis publicamente no mercado nacional. E se estes riscos prementes se materializarem em casas danificadas ou destruídas, como acontece frequentemente, o caminho para a responsabilidade será longo e claro.
É Dave Jones dDiretor da Iniciativa de Risco Climático UC Berkeley e um Anteriormente Califórnia euseguro cdesistindo
