Os proprietários de casas de férias que se aproximam do pico da temporada de verão estão sendo alertados para verificarem cuidadosamente suas reivindicações fiscais, já que o Australian Taxation Office está lançando uma grande repressão às deduções suspeitas.
O Diretor de Comunicações Fiscais do H&R Block, Mark Chapman, disse que a ATO reforçou sua posição depois de perceber “reivindicações excessivas comuns de casas de férias que, na realidade, são usadas principalmente para fins pessoais”.
De acordo com Chapman, muitos proprietários reivindicaram a dedução de juros, encargos e outros custos de manutenção durante um ano inteiro, “mesmo que a propriedade seja usada pelo proprietário durante grande parte do ano ou seja apenas superficialmente anunciada para aluguel”.
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Ele disse que a orientação actualizada da ATO deixa um ponto claro: as deduções só se aplicam quando os activos são “utilizados principalmente para gerar rendimento tributável”.
“A ATO quer traçar uma linha firme entre os aluguéis de curto prazo que operam genuinamente numa base comercial e as casas de férias privadas que são consideradas investimentos”, disse Chapman.
O que a ATO considera agora “genuinamente disponível para alugar”
Chapman disse que a ATO estava cada vez mais certa sobre o que era considerado disponibilidade genuína. Um ativo deve ser “oferecido de forma ativa e eficaz ao mercado aberto e não simplesmente listado como um gesto simbólico”, disse ele.
Isso significa publicidade constante em plataformas públicas, preços competitivos no mercado e disponibilidade para aceitar reservas razoáveis, especialmente durante períodos de elevada procura.
“O ativo deve ser operado da mesma forma que um operador comercial o operaria”, disse Chapman. “Não de uma forma que proteja o horário de férias preferido do proprietário.”
Bandeiras vermelhas atrairão escrutínio
Chapman disse que a ATO foi “muito específica” sobre os sinais de que o ativo não estava realmente gerando receita. Uma bandeira vermelha é o preço intencional de uma casa de férias muito alto para que ninguém faça a reserva.
“Definir a tarifa por noite bem acima da tarifa de mercado, garantindo efetivamente que ninguém reserve o quarto, é um sinal clássico de uso privado”, disse ele.
Evitar férias escolares, fins de semana prolongados ou picos de verão é outra dádiva. “Se um proprietário bloquear o calendário durante os períodos de pico, a ATO considerará isso inconsistente com a conduta comercial”, disse Chapman.
Ele acrescentou que recusar regularmente fazer reservas razoáveis ou impor condições restritivas, como não permitir estadias de fim de semana ou reservar um mínimo de duas semanas durante a baixa temporada, também levantaria questões.
“Esses padrões sugerem que os proprietários estão gerenciando a disponibilidade para manter o prazer pessoal e não realmente tentando obter uma renda.”
Como os proprietários podem estar do lado certo da ATO
Chapman disse que a regra número um para os proprietários é “comportar-se como um operador comercial”.
Isso inclui definir taxas de mercado realistas, oferecer propriedades durante a alta temporada, publicidade consistente e manter registros completos de reservas, solicitações, solicitações negadas, faturas e registros de limpeza ou manutenção.
“Uma boa documentação é vital”, disse ele. “A ATO é muito clara: se reclamar uma dedução, deve ser capaz de demonstrar que o activo estava realmente disponível e foi utilizado para fins de geração de rendimentos.”
Erros que os proprietários costumam cometer
Chapman disse que muitos contribuintes assumem erroneamente que qualquer receita do Airbnb lhes dá automaticamente o direito de reivindicar custos de manutenção. Outros reivindicam incorretamente uma dedução anual, mesmo que a propriedade tenha sido usada por familiares ou amigos com desconto ou aluguel zero.
“Listar propriedades apenas de forma intermitente ou a preços irrealistas para criar a ilusão de disponibilidade é um erro comum”, diz ele.
Outro problema é a utilização de métodos de atribuição agressivos que não reflectem a verdadeira combinação de utilizações privadas e de arrendamento.
Chapman alerta que mesmo as estadias familiares com desconto contam como uso pessoal: “Para fins de dedução, ainda é uso pessoal, mesmo que algum pagamento seja recebido”.
Ele diz que todos estes erros resultam do mesmo equívoco: “que a presença de qualquer rendimento torna uma propriedade um arrendamento. Sob o novo enquadramento, isso já não é defensável”.
Parte de um esforço mais amplo de conformidade até 2026
Chapman disse que a repressão às deduções para casas de férias é parte de um esforço mais amplo para aumentar a conformidade com ATO para o ano de rendimento de 2026. Isso inclui uma maior supervisão dos operadores de alojamento de curta duração, deduções de aluguer, despesas relacionadas com o trabalho e propriedades de utilização mista, juntamente com a expansão da correspondência de dados entre plataformas de reserva e fornecedores de pagamento.
“Os relatórios da plataforma digital agora fornecem à ATO visibilidade em tempo real das reservas e dos modelos de receita”, disse ele.
Quando combinada com a nova decisão, Chapman diz que a ATO está bem posicionada para contestar alegações que não demonstrem uma actividade genuína de geração de rendimentos.
Com o verão se aproximando, “se a sua casa de férias é realmente uma casa de férias, você não pode tratá-la como uma propriedade de investimento”, diz Chapman.
