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Rochane Douglas pensou que estava ajudando alguém necessitado quando aceitou uma reserva de 32 dias no Airbnb em fevereiro. Quase um ano depois, ela foi trancada do lado de fora de sua casa, pagando milhares de dólares em honorários advocatícios e pagamentos de hipoteca de uma propriedade na qual ela nem sequer podia entrar.
“Isso me leva a algum lugar onde não estou tentando estar”, disse Douglas ao 7News em Washington. “Todo mundo tem um ponto de ruptura (1).”
Na quinta-feira, um juiz de D.C. finalmente ficou do lado de Douglas, decidindo que Shadija Romero, a mulher que morava em sua casa, não tinha direitos ao aluguel e poderia ser removida imediatamente. A juíza decidiu que o acordo que Romero havia assinado anteriormente, confirmando que ela não era inquilina, permanecia válido.
É uma vitória rara para os proprietários de imóveis em uma cidade onde as proteções aos inquilinos há muito inclinam a balança a favor dos proprietários. Mas o caso também expôs o que os críticos chamam de uma lacuna flagrante: em Washington e em várias outras jurisdições, ficar na casa de alguém por apenas 30 dias pode ser suficiente para reivindicar os direitos do inquilino, mesmo sem contrato de arrendamento.
O pesadelo de Douglas começou quando Romero reservou uma casa mobiliada para ela através do Airbnb, alegando que seu próprio apartamento havia sido destruído em um incêndio. O que Douglas não sabia: no momento da reserva, Romero já estava sendo despejado de outra propriedade por estar com quase US$ 50 mil em atraso no aluguel (2).
Os registros judiciais descobertos pela 7News revelaram uma história perturbadora. Romero estava enfrentando o despejo de pelo menos duas outras propriedades em D.C. antes de pousar na casa de Douglas. Em um prédio de apartamentos, ela supostamente devia US$ 35 mil em aluguel não pago. Em outro caso, ela pagou um mês de aluguel e ficou 13 meses.
“Ela sabe o que está fazendo”, disse o advogado imobiliário Rich Bianco ao 7News após analisar os registros. “Este não é o primeiro rodeio.”
Quando confrontado com imagens de despejo filmadas, Romero negou ter sido despejado. No entanto, no tribunal na quinta-feira, sob juramento e advertida contra perjúrio, ela disse que “não se lembrava” de ter sido despejada.
Depois que sua estadia de 32 dias no Airbnb terminou em março, Romero se recusou a sair. Ela supostamente trocou fechaduras, plantou mídia em nome de sua filha, removeu itens pessoais de Douglas e mexeu em câmeras de segurança. Douglas ofereceu-lhe US$ 2.500 para assinar um documento confirmando que ela não era inquilina e desocupar o local. Romero assinou, mas não cedeu (3).
Para Douglas, as perdas financeiras foram surpreendentes.
“Se o juiz não me der alívio, perderei minha propriedade”, disse ela ao 7News antes da decisão de quinta-feira. “Não posso pagar US$ 4.000 por mês e outras contas e responsabilidades.”
Sua história não é única. Em todo o país, os proprietários caíram na armadilha de leis destinadas a proteger os inquilinos – leis que os maus actores aprenderam a explorar.
O caso D.C. ocorre em meio a uma onda de reformas legislativas destinadas a proteger os locatários em todo o país.
Em março de 2024, o governador da Flórida, Ron DeSantis, sancionou o HB 621, que permite aos proprietários preencher um formulário e fazer com que os xerifes removam imediatamente os inquilinos, sem a necessidade de uma ação judicial. A lei também considera crime falsificar documentos de arrendamento ou causar mais de US$ 1.000 em danos materiais durante a ocupação.
“Estamos acabando com a fraude de inquilinos na Flórida”, disse DeSantis na assinatura. “Enquanto outros estados ficam do lado dos inquilinos, nós protegemos os proprietários (4).”
Em Abril de 2024, a Geórgia aprovou uma lei de reforma dos inquilinos que exige que os inquilinos acusados apresentem prova de residência legal no prazo de três dias ou serão presos (5). Nova York mudou sua lei de propriedade em abril de 2024 para esclarecer que os inquilinos não são considerados inquilinos em nenhum momento. Alabama, Kentucky, Illinois e Texas adotaram ou introduziram legislação semelhante em 2024 e 2025 (6).
Esta tendência reflecte a crescente frustração entre os proprietários que acreditam que as regulamentações actuais favorecem aqueles que manipulam o sistema em detrimento daqueles que realmente são proprietários das suas casas.
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O caso Douglas levou o presidente do Conselho de D.C., Phil Mendelson, a revisar as políticas de aluguel da cidade.
“Eu vi alguns dos relatórios”, disse Mendelson ao 7News. “Acho bastante chocante o que (7) revelou.”
Os especialistas recomendam várias precauções para os proprietários que consideram aluguéis de curto prazo. Faça uma triagem minuciosa dos hóspedes, mesmo em plataformas como o Airbnb, que oferecem alguma verificação. Se possível, limite a duração da reserva a menos de 30 dias, pois este é muitas vezes o limite para fazer valer os direitos do inquilino. Documente tudo, incluindo comunicação, estado da propriedade e condições de reserva. Familiarize-se com as leis locais, pois as proteções aos inquilinos variam muito de acordo com a jurisdição. Aja imediatamente se um hóspede ultrapassar o prazo, pois os atrasos podem fortalecer a posição legal do inquilino.
O Airbnb disse ao 7News que está acompanhando o caso de Douglas e observou que sua plataforma oferece proteções para anfitriões.
Para Douglas, a decisão de quinta-feira marcou o fim de uma provação de 10 meses. Mas para o debate mais amplo sobre os direitos de propriedade e a protecção dos inquilinos, isto pode ser apenas o começo.
Este caso realça uma tensão fundamental na legislação habitacional: como podemos proteger os inquilinos vulneráveis de proprietários predatórios sem criar lacunas que os maus intervenientes possam explorar?
Estados como a Flórida optaram claramente por priorizar os proprietários. Cidades como D.C. historicamente se inclinaram para a proteção dos locatários. O caso Douglas – e a indignação pública que provocou – sugere que o equilíbrio pode estar a mudar.
“Eu nunca dei a ela nenhum aluguel”, disse Douglas. – Nunca aluguei.
Agora o juiz finalmente concordou.
Tais casos levaram os legisladores a levar a sério a ocupação, provocando uma onda de legislação anti-ocupação em todo o país. De acordo com a National Apartment Association (8), em junho de 2025, aproximadamente 30 estados estavam a considerar a implementação de regulamentos e 13 estados já introduziram regulamentos novos ou adicionais.
Ainda assim, o custo de despejar um inquilino pode ser elevado para a maioria.
De acordo com especialistas em habitação, as taxas legais para processos de despejo normalmente variam de US$ 1.500 a US$ 5.000. Danos materiais e limpeza podem exceder US$ 10.000. E a perda de renda de aluguel durante batalhas judiciais que duram meses pode devastar as finanças do proprietário (9).
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7Notícias (1, 2, 3, 7); Governador da Flórida (4); Mergulho multifamiliar (5, 6); Associação Nacional de Apartamentos (8); Direitos dos inquilinos (9); Corporação Federal de Seguro de Depósito (10)
Este artigo é apenas para fins informativos e não deve ser considerado um conselho. É fornecido sem qualquer garantia.
