Chad Trausch Eu só queria construir uma pequena adição à minha casa em Miami. Com um bebê a caminho, ele e a esposa estavam preparando um lugar para os pais dela se mudarem e ajudarem a cuidar do bebê. Mas quando ele apresentou seus planos, a cidade lhe deu uma condição que ele não esperava: se ele quisesse obter uma licença de construção em seu quintal, ele deveria primeiro dar ao público o direito de usar metade de seu quintal.
A cidade pediu a Trausch que preparasse uma escritura para alocar uma faixa de 3 por 50 pés de sua propriedade para uso público às suas próprias custas. Este estado de coisas permitiria à cidade tratar o terreno como seu para a construção de calçadas, alargamentos de ruas ou serviços públicos, sem pagar à cidade por isso.
Não se tratava de domínio eminente: não houve compensação, nem aceitação formal. Esta é apenas uma resposta a um pedido de licença padrão.
“Eles deixaram claro que se você não desistisse do terreno, não obteria a licença”, disse Trausch ao Realtor.com®.
Quando Trausch recusou, sua adição estagnou, custando-lhe milhares de dólares em despesas adicionais. Mas quanto mais fundo ele cavava, mais claro ficava que ele não estava sozinho. Com assistência jurídica do Institute for Justice, Trausch descobriu uma prática que pode afetar mais de 1.000 proprietários de casas em Miami. De acordo com a nova ação, ela pressiona os moradores a concederem direitos de acesso público às suas terras por meio de licenças, sem qualquer plano de uso público ou taxas.
Permissão para adicionar um quintal e um ultimato na frente da casa
Por trás do pedido da cidade estava a alegação de que precisava de uma área de 500 pés quadrados para futura expansão da faixa de domínio.
Uma faixa de domínio pública é um direito que o público tem de usar uma faixa específica de terreno, mesmo que seja de propriedade privada. Esta é uma doutrina que viabiliza a construção de calçadas e infraestrutura. De acordo com o código local em Miami, a faixa de domínio é de 25 pés. Isto significa que, medido a partir do centro da rua, um raio de 25 pés deve ser reservado para uso público, Suranjan Sen– explica um advogado do IJ.
A área demarcada mostra parte do quintal da família Trausch, que a prefeitura solicitou como condição para a emissão do alvará de construção. Fonte: Instituto de Justiça.
Atualmente, no bairro Trausches, esse raio de 25 metros se alinha quase perfeitamente com o final da calçada e o início do jardim da frente, diz o senador. No entanto, a linha de recuo do edifício (também chamada de linha de desenvolvimento de base) – a área do imóvel onde a construção é proibida – se estende até 35 pés do centro da rua, criando um vão de 35 pés entre a borda da faixa de domínio e onde a construção é permitida para começar.
A cidade disse que precisa do terreno de acordo com os planos de desenvolvimento futuro, mas a equipe de Trausch diz que isso não significa que a propriedade deva ser colocada para execução hipotecária.
“Chad é o dono. Ele pode excluir as pessoas. Ele pode colocar sua cerca lá, mas não tem permissão para construir lá”, diz o senador.
Para complicar ainda mais a situação, a cidade não tinha um plano formal de desenvolvimento e não ofereceu compensação aos Trausches. Pior ainda, afirma Trausch, a cidade queria que ele mesmo pagasse pela preparação da escritura de transferência.
“Eles nos pedem para pagar do nosso próprio bolso e depois dar de graça. (…) Disseram que sempre foi feito assim”, afirma.
Mas Trausch, um veterano da Marinha, não gostou. Em vez disso, ele se representou no tribunal e lutou contra a cidade durante mais de um ano, com grande custo pessoal. Durante esse período, a inflação e o aumento dos custos de construção aumentaram seu orçamento de reforma em aproximadamente US$ 200.000.
Ainda mais prejudicial, o conflito forçou a esposa e o filho recém-nascido de Trausch a viajar temporariamente para fora do estado para obter assistência aos filhos. Trausch permaneceu para administrar a casa, o trabalho e o processo.
“Isso realmente machucou nossa família”, diz ele.
Como uma cidade pode adquirir terras privadas sem usar domínio eminente
Ao contrário de um processo formal de domínio eminente, no qual o governo deve provar o uso público e pagar indenizações, a cidade de Miami supostamente desenvolveu uma “regra não escrita” que contorna totalmente esse processo.
Se um proprietário solicitar uma licença e o recuo ou linha de base de seu edifício se estender além da faixa de domínio público, a cidade exigirá a diferença.
Chad Trausch em frente ao seu histórico bangalô em Miami. Fonte: Instituto de Justiça.
Sen, em um depoimento apresentado no processo de IJ, alega que o diretor de Obras Públicas de Miami testemunhou que “sua política é uma regra não escrita de que se você precisar de uma licença de uso da terra e se a linha básica de desenvolvimento em sua propriedade se estender além da faixa de domínio pública atualmente estabelecida, eles simplesmente a exigirão mecanicamente como condição para sua licença”.
Segundo a equipa do IJ, este processo viola a doutrina jurídica há muito estabelecida.
“As cidades devem lidar com estes tipos de questões de uma forma única”, diz Sen. Mas ele acrescenta: “Não tenho certeza se eles seriam capazes de assumir o controle desta terra através de um domínio eminente, e a razão é que eles não têm nenhum plano específico para isso”.
Para fazer uma aquisição adequada, o governo deve justificar a sua necessidade, demonstrar como a terra será usada e que é razoavelmente necessária para uso público e depois pagar o valor justo de mercado por ela.
Mas nenhum plano foi apresentado.
“Não existe nenhum plano para esta área”, diz Trausch.
Mais de 1.000 casas podem ser afetadas
O caso Trausches pode não ser isolado.
Ao rastrear sistematicamente casas cuja linha básica de construção se estende além da faixa de domínio público padrão, o Instituto de Justiça identificou 66 ruas e mais de 1.000 casas em ruas onde o mesmo gatilho de licença poderia obrigá-las a conceder uma faixa de domínio público para parte de seu quintal.
“Ouvimos de arquitetos, empreiteiros e advogados em Miami que eles fazem isso com os moradores de Miami o tempo todo e é apenas rotina, então as pessoas não protestam de verdade”, diz Trausch.
Uma pista para esta prática pode ser encontrada nos mapas das cidades.
“Se você olhar os mapas GIS de Miami com os limites das propriedades marcados, poderá ver onde eles ziguezagueiam”, diz o senador. “Acho que você pode inferir que cada vez que ele ziguezagueia assim, significa que a trama foi forçada a sair de seu quintal.”
No processo, os demandantes citam o depoimento juramentado do diretor de obras públicas de Miami, que disse que a cidade impôs essa exigência a centenas de proprietários de casas.
No entanto, não houve nenhum movimento oficial para acabar com esta prática até agora.
Por que os demandantes dizem que é inconstitucional e por que os proprietários raramente se opõem
A equipe jurídica que representa a família Trausches argumenta que o que está acontecendo em Miami é uma evasão inconstitucional às regras de domínio eminente.
“Também dissemos que se você quiser se destacar, você pode fazê-lo, mas terá que nos compensar por isso”, diz Trausch.
Mas – acrescenta – “Eles disseram: não, este não é um domínio eminente. Não estamos compensando você por nada. Na verdade, você mesmo tem que financiar a transferência do terreno para nós.”
A maioria dos proprietários, diz Trausch, não resiste porque o valor do projeto que estão tentando concluir muitas vezes supera o valor do terreno que a cidade deseja para a faixa de domínio público.
“O valor de concluir o projeto e construir uma casa para minha família será, na maioria dos casos, muito maior do que o valor do terreno”, afirma. “Então eles estão contando com que a maioria das pessoas simplesmente desista.”
Quando o Instituto de Justiça assumiu o caso, a cidade retirou rapidamente as suas exigências – pelo menos no caso Trausches. “Assim que o IJ apresentou sua notificação para comparecer ao tribunal, duas semanas depois, a cidade disse: OK, vamos renunciar a essa condição.”
Para Trausch, o tempo enviou uma mensagem. “Isso é meio insultuoso, não é? Porque significa que eles ficaram felizes em brigar comigo e me atacar. Mas assim que os verdadeiros advogados apareceram, eles tentaram acalmar a situação.”
Mesmo assim, Trausch diz que a cidade deixou claro que a renúncia era temporária. “Eles disseram que se reservavam o direito de solicitar esta terra e reivindicá-la novamente.”
Isto significa que qualquer nova licença – para um novo telhado, uma futura adição ou outras melhorias necessárias a uma casa histórica construída na década de 1930 – poderá resultar na execução hipotecária. Então ele e IJ continuam o caso. Eles querem que o tribunal declare esta prática ilegal e impeça a cidade de utilizá-la no futuro. Procuram também uma compensação pelos custos do atraso, actualmente estimados em várias centenas de milhares de dólares.
Além das questões jurídicas, Trausch diz que o caso levanta uma questão mais profunda sobre honestidade e confiança. “Gostamos de morar em Miami, acreditamos na comunidade, queremos criar raízes aqui e esperamos que eles sigam as mesmas regras que esperam de nós”.
É por isso que seus advogados dizem que se trata de mais do que apenas uma faixa de terreno de 500 pés quadrados.
“As pessoas não percebem a importância da lei sobre o uso da terra em nossa vida cotidiana”, diz Sen. Na sua opinião, o cerne da questão é a promessa constitucional básica. “As pessoas têm o direito de usufruir de sua propriedade e o direito de que ela não seja tirada delas sem justa compensação.”
