A MLS de Chicago respondeu às acusações de Zillow de que a rede privada de classificados poderia abrir caminho para a discriminação racial, acusando Zillow de explorar questões de habitação justa para proteger interesses comerciais.
A Midwest Real Estate Data (MRED), que administra a MLS, diz que as investigações recentemente divulgadas pela Zillow foram motivadas pelo desejo de lucro e para proteger o acesso do gigante das buscas online às listagens. O MRED rejeitou uma análise da Zillow que descobriu que as listagens privadas da MLS eram duas vezes mais comuns em bairros de maioria branca do que em bairros de maioria não-branca.
“A abordagem da Zillow em Illinois e suas recentes críticas ao ouro MRED parecem basear-se menos em dados e mais em um objetivo estratégico cínico: garantir o controle sobre a distribuição de listagens para proteger as receitas”, disse o MRED em um comunicado que também foi enviado por e-mail aos membros da MLS.
A MLS apontou para um documento interno recentemente tornado público como parte do processo da Zillow com a Compass.
O documento, de autoria de dezembro de 2024 e amplamente distribuído pelo CEO da Compass, Robert Reffkin, detalha os planos da Zillow para impor listagens públicas e penalizar corretores e corretoras que anunciam listagens fora do mercado se retirar a política clara de cooperação da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Entre outras estratégias delineadas no documento, ele detalha o plano da Zillow de “mobilizar organizações locais e nacionais para alertar publicamente os corretores e agentes imobiliários sobre os riscos do acesso limitado à informação imobiliária”.
Zillow criticou a rede de listagem privada MRED, que permite aos vendedores mostrar suas casas a todos os agentes da rede MRED, ao mesmo tempo que os mantém fora de canais públicos como o Zillow, desde que a empresa introduziu novos padrões de acesso à listagem no início deste ano. Os padrões bloqueariam listagens na Zillow que anteriormente estavam em uma rede privada, mas a Zillow ainda não começou a aplicá-las no mercado de Chicago. Na semana passada, Zillow argumentou numa análise que as colocações privadas distorcem o mercado e aprofundam a segregação em Chicago.
Um porta-voz da Zillow disse que o documento da empresa referenciado pelo MRED, que estava marcado como “desatualizado em 17/12/2024”, foi “criado como um caderno por vários funcionários em dezembro de 2024, mas foi rapidamente retirado” quando a empresa reverteu o curso e começou a desenvolver padrões de listagem. Um porta-voz da Zillow disse que o MRED deveria considerar “se há consequências não intencionais de suas práticas que deixam os compradores de produtos coloridos desamparados no mercado de Chicago”.
“É decepcionante ver a atitude defensiva quando os dados são tão claros que esta prática é uma continuação da longa e triste história de Chicago de ter um mercado imobiliário segregado”, disse o porta-voz.
Ofertas privadas são a chave para sua estratégia de marketing
A briga entre a MLS de Chicago e a gigante das buscas residenciais ocorre em meio a uma batalha judicial no processo da Compass contra a Zillow sobre os padrões de listagem. Em Chicago, a Private Listing Network desempenha um papel fundamental no marketing trifásico da Compass, que está no centro do processo.
No mercado de Chicago, 45% das listagens de agentes da Compass deste ano começaram como listagens apenas para escritórios, disse o vice-presidente regional Fran Broude. O verdadeiro negócio em uma entrevista recente. Destas ofertas, 87 por cento vão para redes privadas de classificados. Se os vendedores não aceitarem a oferta durante estes períodos privados, os leilões normalmente tornam-se públicos.
No entanto, as propriedades que realmente são vendidas durante o período de marketing privado tiram essencialmente a Zillow da equação e evitam que os consumidores que ainda não estão trabalhando com um agente vejam que as casas estão disponíveis.
A frequência varia de acordo com o agente, e os vendedores têm a palavra final sobre como sua propriedade é listada. Broude disse que a popularidade das colocações privadas entre os clientes da Compass mostra que os vendedores as veem como uma forma valiosa de testar preços e promover suas casas.
“Eles optam por pré-promover os seus imóveis e como vendedores aprendem quais são as suas opções, quais são as suas necessidades, através das nossas exclusividades privadas”, disse ela.
A Compass defendeu a sua estratégia de colocação privada contra as críticas aos acordos habitacionais justos, observando que os consumidores que pesquisam no website da Compass são informados sobre as ofertas exclusivas disponíveis que correspondem à sua pesquisa – embora os consumidores devam contactar um agente da Compass ou visitar um escritório para ver essas ofertas.
Um defensor da habitação justa questiona o sistema MLS
Embora Zillow e MRED trocassem ataques sobre a escala do problema, um defensor da habitação justa em Illinois disse que há anos estava preocupado com os perigos representados pelas colocações privadas.
“Tenho uma preocupação inabalável e profunda de que a migração para cada vez mais redes de listagem privada irá simplesmente criar uma nova era de redlining”, disse Michael Chavarria, diretor executivo do HOPE Fair Housing Center, com sede em Wheaton.
Embora os corretores tenham igual acesso às listagens na rede privada do MRED, Chavarria disse que o sistema ainda é injusto porque mantém as listagens fora da vista de potenciais compradores que ainda não começaram a trabalhar com um agente. De acordo com a pesquisa da NAR, cerca de 43 por cento dos compradores de casas iniciam a sua pesquisa consultando anúncios online, o que representa cerca do dobro da percentagem de pessoas que iniciam a sua pesquisa contactando um agente imobiliário.
Chavarria disse que vê as listagens exclusivas de corretoras como um problema maior do que uma rede privada que abrange toda a MLS, mas ambos os fatores limitam a transparência para os consumidores.
“Na minha opinião, só é verdadeiramente acessível se for acessível ao consumidor, e não é preciso pagar taxa de serviço para utilizá-lo porque é preciso ter licença imobiliária”, disse. “E isso realmente vem da minha forte convicção de que hoje em dia as pessoas começam a procurar uma casa muito antes de começarem a procurar um corretor de imóveis.”
MRED promete proteger habitação justa
Na sua declaração, a MRED afirmou que está comprometida com uma habitação justa e que a Private Placement Network foi criada para resolver questões de transparência com listagens fora do mercado.
“O MRED leva a habitação justa muito a sério, com políticas e processos em vigor para verificar todas as listagens privadas e ativas em busca de violações”, afirmou a MLS em comunicado. “Também acreditamos que todo mau ator merece todas as consequências, profissionais e legais, que enfrenta.”
O MRED também questionou a metodologia utilizada pela Zillow em sua análise, que incluía o exame de listagens disponíveis em um único dia de outubro. Observou-se que os bairros maioritariamente brancos têm três vezes mais listagens do que os bairros não-brancos, e que os investidores institucionais e as empresas que oferecem dinheiro rápido para casas tendem a concentrar-se na compra em bairros não-brancos. A MRED argumentou que, uma vez que todos os corretores tinham acesso à rede de colocação privada, promovia um mercado justo.
A Zillow disse que sua análise incluiu preço, tipo de casa, localização e atividade do corretor.
“O MRED foi criado para proteger o acesso aberto, prevenir a discriminação e garantir que todas as corretoras, grandes e pequenas, possam competir em condições de igualdade”, disse a MLS. “Nosso zloty foi criado para prevenir, e não para permitir, mercados cinzentos excludentes.”
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Este artigo foi publicado originalmente no The Real Deal. Clique aqui para ler a história completa.
