As autoridades de Los Angeles apenas facilitaram a conversão de edifícios comerciais vagos em residências, abrindo as portas para milhares de apartamentos em toda a cidade que exigem habitação.
O desenvolvedor Garrett Lee já tem uma função.
Depois de anos lutando para encontrar inquilinos de colarinho branco para um escritório de alto padrão na periferia da cidade, ele acaba de começar a converter seu espaço de escritório em quase 700 apartamentos.
Com uma nova lei de reutilização aplicável em toda a cidade entrando em vigor este mês, muito mais conversões de casas estão chegando a Los Angeles, disse Lee.
“É um monumento à cidade.”
A portaria abre a possibilidade de conversões para mais edifícios do que as directrizes de 1999, que abriram caminho para a cidade substituir edifícios mais antigos e iniciar uma remodelação residencial que transformou a cidade, após décadas como um bairro comercial, num bairro viável onde poucos queriam viver.
A primeira encomenda aplicou-se a edifícios construídos antes de 1975 e concentrou-se principalmente na cidade. De acordo com as novas directrizes, os edifícios comerciais com apenas 15 anos em Los Angeles podem ser convertidos em habitação com a aprovação dos funcionários da cidade, em vez de passarem por longos processos de revisão que podem chegar à Câmara Municipal.
Lee disse que simplificar as aprovações de troca para projetos que atendam às diretrizes da cidade eliminaria um dos maiores obstáculos para os incorporadores que historicamente tiveram que estimar quanto tempo levaria para iniciar a construção.
“Quando você elimina esse risco, aumenta materialmente as chances de conversões”, disse ele.
“Isso aborda a questão da escassez de moradias e vagas de escritórios de longo prazo”, disse Lee, presidente da Jamieson Properties.
A Jamison Properties está transformando este escritório em uma casa nos arredores do centro de Los Angeles.
(William Liang/For The Times)
Los Angeles tem mais de 50 milhões de pés quadrados de escritórios vagos, de acordo com especialistas do setor, espalhados por muitos dos distritos e corredores comerciais da cidade, como o Wilshire Boulevard.
A nova portaria levou o desenvolvedor David Tedesco a avançar com planos para converter um edifício de escritórios de alto perfil em Sherman Oaks, um bairro não incluído anteriormente nas diretrizes de reutilização aplicáveis da cidade.
Sua empresa, a IMT Residential, planeja converter a antiga sede da Sunset Farmers em 95 apartamentos.
A impressionante pirâmide invertida, projetada em estilo bárbaro, é visível da 101 Freeway e serviu como sede do Sunkist de 1970 a 2013. O Conservatório de Los Angeles chamou o edifício de uma “sinfonia em concreto”, um marco da cidade.
Anteriormente, havia planos para renovar o edifício para novos escritórios, mas como a procura por espaços de escritórios caiu após a pandemia, o promotor Tedesco disse que a sua empresa decidiu utilizar a nova portaria de reutilização adaptativa para habitação.
As novas regras significam que “podemos avançar muito mais rápido” e evitar uma análise de impacto ambiental potencialmente longa, disse ele.
A portaria de 1999 provou que as pessoas querem viver no centro da cidade e que transformar antigos edifícios de escritórios em casas ou hotéis pode transformar um bairro, disse Ken Bernstein, principal urbanista do Departamento de Planeamento de Los Angeles.
As pessoas passam pelo Union Bank Plaza, no centro de Los Angeles, em agosto.
(Allen J. Shebin/Los Angeles Times)
A construção de novos apartamentos seguiu-se a uma onda de conversões no centro da cidade no início dos anos 2000, e o decreto expandiu-se para alguns outros bairros com edifícios mais antigos, incluindo Hollywood e Koreatown.
Mas a partir deste mês, as conversões residenciais em grande parte da cidade ainda exigem múltiplas aprovações, licenças e audiências, bem como análises ambientais, disse Bernstein.
“Pode ser um processo muito demorado, complicado e caro”, disse ele.
As novas regras “abrem o potencial” para milhares de estruturas vagas em toda a cidade, disse ele, incluindo centros comerciais como Westwood, Olympic Boulevard, South Los Angeles, Ventura Boulevard e Harbour District.
A portaria não se limita aos edifícios de escritórios. Prédios industriais, lojas e até estacionamentos são intercambiáveis em casa.
Bernstein prevê que os proprietários de centros comerciais transformem os seus espaços comerciais e de garagem em casas, sob novas directrizes. Mesmo animais de estimação pequenos podem se qualificar para uma troca de casa.
Embora a nova portaria reduza as barreiras para os proprietários interessados em converter os seus edifícios existentes, eles ainda enfrentam forças de mercado e regulamentares que afectam todos os promotores de construção residencial.
Foto de um apartamento que virou casa dentro de uma torre de escritórios dos anos 1980 na 1055 W. 7th St., em Los Angeles.
(Eddie Shea/Estúdios E22)
Entre eles estão as taxas de juros que encarecem os empréstimos para construção. As tarifas mais elevadas aumentaram o custo dos materiais e equipamentos de construção, enquanto a repressão aos trabalhadores indocumentados enfraqueceu a força de trabalho global que está ligada à indústria da habitação.
Os desenvolvedores também dizem que o Measure ULA, o “imposto sobre mansões” da cidade sobre vendas de grandes propriedades, prejudica a visão do benefício de todas as casas.
A medida da ULA “realmente impede qualquer desenvolvimento para incorporadores na cidade de Los Angeles”, disse a arquiteta local Karin Lillegren, especializada em projetos de reutilização adaptativa e que ajudou a cidade a elaborar o novo decreto.
Os promotores também temem que os novos apartamentos não gerem receitas suficientes para cobrir os custos de construção.
Os locatários de apartamentos acostumados a aumentos de preços fixos viram uma mudança descendente no ano passado, quando o aluguel médio na área metropolitana de Los Angeles caiu para US$ 2.167 em dezembro – o preço mais baixo em quatro anos, de acordo com o relatório. Dados da lista de apartamentos.
Os especialistas discordam sobre a motivação por trás do declínio. Alguns dizem que é um sinal do que está por vir, enquanto outros sugerem que é apenas um pontinho e que os aluguéis subirão novamente este ano.
A ativista cambial Nella McAuker, presidente da Central City Assn. O grupo de defesa empresarial disse que a nova ordem é “excessiva” e cria “flexibilidade inaceitável” para os proprietários que desejam fazer alterações. Mas LA precisa de seguir o exemplo de outras cidades e fazer mais em termos de incentivos financeiros para os promotores que tentam elaborar projectos.
Associação Central da Cidade. McCosker disse que a cidade quer considerar incentivos financeiros para as bolsas, apesar de estar a enfrentar défices orçamentais.
Os líderes das cidades deveriam considerar a oferta de incentivos financeiros, semelhantes aos utilizados noutras cidades, para colmatar a lacuna em termos de rentabilidade, disse McAuker, citando programas noutros distritos comerciais centrais.
Nova Iorque, Washington e Boston, por exemplo, têm programas de redução de impostos sobre a propriedade. São Francisco oferece isenção de imposto de transferência e Chicago usa financiamento com aumento de impostos para encorajar alguma reconstrução. No Canadá, Calgary oferece assistência direta.
Em Washington e Nova Iorque, a reutilização adaptativa tem sido amplamente adoptada, disse Lee, resultando na construção de edifícios que acrescentam 1.000 a 2.000 unidades residenciais cada.
Lee, que até agora converteu cerca de 2.000 apartamentos, disse que planeja aproveitar as disposições do novo decreto que lhe permitiriam colocar mais apartamentos em cada andar.
“Pegamos projetos totalmente pré-concebidos e os redesenhamos para unidades menores”, disse ele. Ele disse que ajuda a reduzir o aluguel.
O novo requisito de idade de 15 anos criará uma nova safra de candidatos a intercâmbio a cada ano. As estruturas construídas recentemente requerem menos modernização e podem não necessitar de modernização sísmica para cumprir os códigos de segurança.
“A safra é importante”, disse Lee. “Converter um edifício da década de 1990 em um edifício da década de 2010 é uma tarefa difícil devido às diferenças nas eras dos códigos.”
