Opinião de Mark Chapman
Mark Chapman é diretor de comunicações fiscais da H&R Block Australia, com mais de 30 anos de experiência como profissional tributário no Reino Unido e na Austrália.
Negatividade é uma daquelas frases que pode dividir instantaneamente uma mesa de jantar, mas no meu dia a dia é menos ideológica e muito mais prática. A maioria dos investidores imobiliários não está a tentar vencer o sistema, está a tentar tomar decisões de longo prazo com informações imperfeitas, taxas de juro variáveis e um sistema fiscal que incentiva alguns comportamentos e pune outros.
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É algo que os especialistas fiscais de empresas como a H&R Block Australia veem todos os anos, especialmente quando os investidores percebem tarde demais que uma estratégia que consideravam inteligente no papel nem sempre produz resultados financeiros reais.
Então vamos reduzir o barulho. A alavancagem negativa não é uma estratégia mágica. Não é um documento governamental. E certamente não há garantia de que comprar uma propriedade para investimento o deixará rico. É simplesmente um resultado fiscal e, como a maioria dos resultados fiscais, pode ser útil nas circunstâncias certas e financeiramente prejudicial nas circunstâncias erradas.
O que é realmente uma engrenagem negativa? (Em inglês)
A alavancagem negativa ocorre quando os custos de propriedade de uma propriedade para investimento excedem a receita que ela gera. Em outras palavras, você está perdendo dinheiro, pelo menos no papel e muitas vezes na vida real.
Esses custos geralmente incluem:
– Juros do empréstimo
– Preço, classe e conselho de seguros
– Taxa de administração de ativos
– Reparação e manutenção
– Depreciação (dedução não monetária)
Se o ativo sofrer uma perda, essa perda geralmente pode ser compensada por outras receitas (como salários e vencimentos). Isso reduz o seu rendimento tributável, o que significa que você paga menos impostos.
Esse é o mecanismo. Mas aqui está a verdade mais importante: “A alavancagem negativa não lhe traz dinheiro, ela alivia a dor de perder dinheiro enquanto você espera pelo crescimento do capital”.
Esse enquadramento é importante porque muitas vezes vejo investidores comportarem-se como se a dedução fiscal fosse a razão para investir e não um benefício secundário.
Maior equívoco: “A dedução fiscal vai pagar por isso”
Este é o mal-entendido número um que vejo na prática. Os investidores costumam dizer coisas como: “Tudo bem se der negativo, vou recuperá-lo na hora do imposto”.
Mas as deduções fiscais não funcionam como reembolsos. Eles reduzem o seu rendimento tributável, não as suas despesas. Se você estiver com a taxa marginal de imposto de 37% (mais os impostos do Medicare), poderá receber de volta cerca de 39 centavos para cada dólar de perda dedutível. Isso ainda significa que você mesmo está financiando os 61 centavos restantes.
Portanto, se seus ativos estão custando US$ 20.000 do próprio bolso a cada ano, usar alavancagem negativa pode aliviar a dor, mas você ainda está sofrendo materialmente.
É por isso que costumo dizer: “Se você não pode adquirir um ativo sem dedução fiscal, provavelmente não poderá comprá-lo”.
Como funciona no mundo real (não material promocional)
Em teoria, a alavancagem negativa significa colmatar a lacuna entre os rendimentos das rendas e o crescimento do capital a longo prazo. Na prática, é muitas vezes impulsionado por três factores: taxas de juro, preço de compra versus preço de aluguer e expectativas de crescimento dos investidores.
À medida que as taxas de juro sobem rapidamente, a alavancagem negativa aumenta, não porque os investidores tenham uma estratégia, mas porque os números vão contra eles.
Ao longo dos últimos anos, tenho visto muitos investidores chocados com a rapidez com que um activo ligeiramente negativo se torna negativo quando as taxas de juro são redefinidas.
E é aqui que começam as consequências no mundo real:
“A alavancagem negativa só funciona se você conseguir manter o ativo por tempo suficiente para permitir que o crescimento do capital faça o trabalho pesado.”
Se for forçado a vender antecipadamente porque não consegue gerir os pagamentos, o investimento negativo torna-se um problema agravado, financiou perdas e é provável que tenha um mau resultado.
Quando a alavancagem financeira negativa pode fazer sentido financeiramente
O redirecionamento negativo pode fazer sentido, mas não é um objetivo independente. Faz sentido quando apoia uma estratégia de investimento mais ampla e quando o fluxo de caixa do investidor é aceitável. Na minha experiência, a alavancagem negativa tende a fazer mais sentido quando:
1. Você tem um rendimento tributável alto e estável
Se você estiver em uma faixa tributária mais elevada e tiver renda previsível, o valor da dedução fiscal será maior e mais confiável. Mas isto só importa se o próprio investimento aumentar. Muitas vezes vejo profissionais na faixa dos 30 e 40 anos usarem alavancagem negativa como parte de um plano deliberado de construção de riqueza, mas as pessoas inteligentes não confiam nisso. Eles vêem isso como um buffer.
2. O mercado imobiliário tem uma base sólida para o crescimento
O investimento negativo é essencialmente pagar hoje pelo potencial de crescimento de amanhã. Isto pode fazer sentido se o activo for verdadeiramente escasso, tiver uma forte dinâmica de procura e perspectivas de crescimento a longo prazo. Faz menos sentido quando as compras são impulsionadas pela eficiência fiscal num mercado de elevada oferta. Um ditado que tenho repetido aos clientes ao longo dos anos é: “A ATO não faz um mau investimento, apenas partilha uma parte dos custos”.
3. Você pega um empréstimo antecipado e espera que o fluxo de caixa melhore
Alguns activos começam negativos e tornam-se neutros ou positivos à medida que as rendas aumentam, os salários aumentam e os custos dos juros diminuem (ou os saldos dos empréstimos diminuem). É aqui que a mudança negativa pode atuar como uma fase temporária, em vez de uma característica permanente.
4. A depreciação melhora legitimamente os resultados
A depreciação é muitas vezes mal compreendida. É uma dedução não monetária, o que significa que pode melhorar o fluxo de caixa após os impostos, mesmo que o investidor não pague realmente a despesa. Mas o problema é o seguinte: a depreciação não cria riqueza, apenas altera o momento. E dependendo da propriedade e dos regulamentos, pode afetar o resultado fiscal da venda.
Uma mudança de marcha negativa é um sinal perigoso
Existem também situações óbvias em que a mudança negativa costuma ser um sinal de alerta.
1. Os investidores buscam deduções em vez de retornos
Se a principal vantagem é “você obterá uma grande dedução fiscal”, então não é investir – é comprar uma dedução cara. Um imóvel deve ser capaz de se justificar com base em fundamentos: localização, rendimento, procura, perspetivas a longo prazo. Os impostos são secundários.
2. O fluxo de caixa já está apertado
Já vi demasiados investidores assumirem que o seu futuro será mais rico, as taxas de juro cairão, as rendas subirão e tudo ficará bem. Às vezes é assim. Às vezes não é esse o caso. Uma orientação negativa exige resiliência e, em ambientes de alto risco, essa resiliência precisa de ser realista e não optimista.
3. Você está contando com o crescimento do capital para resgatá-lo rapidamente
A alavancagem negativa é frequentemente vendida com uma promessa implícita: “O crescimento fará com que valha a pena”. Mas o mercado não está se desenvolvendo conforme o previsto. Se a estratégia só funcionar se o preço aumentar rapidamente, então não é uma estratégia, mas sim especulação.
Armadilha comportamental: os investidores esquecem seus objetivos
O comportamento mais comum que vejo não é que as pessoas entendam mal as leis fiscais, mas sim que as pessoas entendam mal os seus próprios objetivos.
Eles compram um imóvel de orientação negativa porque pensam que são financeiramente mais experientes, mas não passaram pelo teste de estresse:
O que acontecerá se as taxas de juros aumentarem 1-2%?
O que acontece se a propriedade ficar vaga por 6 a 10 semanas?
E se os impostos sobre os estratos dispararem?
O que acontece se o seu rendimento diminuir (licença parental, despedimento, doença)?
E se o mercado não mudar em 5 anos?
O investimento negativo é possível quando os investidores têm margem de erro. Torna-se perigoso quando o investidor não tem depósito e está “esperando” conseguir. A engrenagem negativa não é inerentemente boa nem má, mas muitas vezes é mal compreendida.
Pode fazer sentido quando faz parte de uma abordagem de investimento de longo prazo bem financiada, com uma forte selecção de activos e um horizonte de detenção realista. Não faz sentido quando é usado para justificar pagamentos excessivos, compra de ações de má qualidade ou esticar a capacidade de endividamento até ao limite.
Então, aqui está o ponto que vou deixar para você: “Se a alavancagem negativa é o principal motivo pelo qual você está comprando um imóvel, você está fazendo a pergunta errada”. A melhor pergunta é: eu ainda compraria esta propriedade se a legislação tributária mudasse amanhã?
Se a resposta for sim, a alavancagem negativa pode ser um vento favorável útil. Se a resposta for não, talvez seja hora de repensar a compra, antes que a dedução fiscal se torne um caro prêmio de consolação.
