O presidente Donald Trump quer mostrar aos eleitores que está tornando as casas mais acessíveis. Mas mesmo alguns aliados reconhecem que há poucas hipóteses de as suas políticas terem um impacto significativo até ao dia das eleições.
À medida que se tornou claro nos últimos meses que a acessibilidade seria uma questão importante nas eleições intercalares, a Casa Branca apresentou uma série de propostas destinadas a fazer face aos elevados custos da habitação.
Administração Trump ordenou que agências de financiamento hipotecário controladas pelo governo comprassem bilhões em títulos para reduzir as taxas hipotecárias. Presidente assinou uma ordem executiva bloqueando investidores institucionais de receber apoio governamental para a compra de casas unifamiliares como parte de um investimento, o que resultou num aumento dos preços das casas para compradores individuais. E a Casa Branca ele se afastou e finalmente se retirouoferta de empréstimo hipotecário por 50 anos.
Mas os economistas dizem que estas políticas, na medida em que reduzem os custos, terão provavelmente apenas um impacto mínimo, na melhor das hipóteses.
“Não creio que exista uma solução mágica, certamente não nos próximos 10 meses”, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics. “As propostas que foram apresentadas estão realmente à margem. Elas realmente não vão mudar o rumo de forma significativa.”
Neste contexto, alguns aliados da Casa Branca admitem que nos próximos meses enfrentarão não tanto uma luta política, mas uma campanha de informação. O desafio para o presidente, dizem eles, é mostrar aos eleitores, através da sua política habitacional, que ele sente a dor deles – mesmo que haja pouco que possa fazer para reduzir significativamente os custos habitacionais no curto prazo.
“Não creio que isso vá resolver a questão da acessibilidade”, disse uma pessoa próxima da Casa Branca, a quem foi concedido anonimato para falar abertamente sobre o programa da administração habitacional. “Navegar no mercado imobiliário é como virar um super petroleiro. Não é fácil.”
“Mas”, acrescentou o responsável pela política habitacional do governo, “é importante mostrar que você se importa”.
Na noite de segunda-feira, a Câmara aprovou legislação bipartidária que expande a disponibilidade de empréstimos à habitação, simplifica as avaliações ambientais de alguns edifícios de apartamentos e estabelece diretrizes de zoneamento voluntário para os governos locais, a fim de facilitar a construção de apartamentos. No outono, o Senado adotou esta versão e o presidente a apoia.
No entanto, existem diferenças importantes entre as versões da Câmara e do Senado – como a desregulamentação dos bancos comunitários no projeto de lei da Câmara, que os democratas do Senado podem recusar. A Casa Branca também pressiona pela inclusão de uma alteração que codifica a ordem executiva para investidores institucionais, o que não é bem recebido pelos republicanos. Estes pontos de tensão dificultarão a obtenção de um consenso e o envio para a mesa de Trump.
Os economistas sublinham que mesmo as melhores políticas levarão muito tempo a ter um impacto significativo no mercado imobiliário de 55 biliões de dólares. Acrescentam que um problema que se desenvolve há décadas não pode ser resolvido da noite para o dia. Ele diz que o preço médio nacional de uma casa unifamiliar é agora cinco vezes a renda familiar média Centro Conjunto da Universidade de Harvard para Estudos de Habitaçãoem comparação com as casas, que forneciam cerca de três vezes o rendimento na década de 1990.
Mas há um imperativo político para abordar uma questão que é cada vez mais importante para os eleitores mais jovens, porque a idade típica dos compradores de casas pela primeira vez é agora de 40 anos, um recorde, de acordo com uma análise da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. E a atitude do presidente de que quer tornar a habitação mais acessível sem reduzir os preços das casas não agrada a esse grupo, disse o pesquisador do Partido Republicano, Brent Buchanan.
“É difícil transmitir a mensagem aos eleitores com menos de 40 anos quando o presidente diz que quer aumentar os preços da habitação”, disse Buchanan, acrescentando que os comentários do presidente “irritaram os eleitores mais jovens”.
Os conselheiros da Casa Branca admitem que algumas políticas levam tempo para entrar em vigor. Mas argumentam que os eleitores verão os resultados antes das eleições de Novembro, apontando para os contínuos cortes nas taxas de juro que o presidente está a pedir, o que poderia indirectamente reduzir as taxas hipotecárias, além dos esforços globais para aumentar os salários, combater a inflação e até libertar o parque habitacional através de esforços de fiscalização da imigração.
“Tomamos e continuamos a tomar muitas medidas materiais para garantir a acessibilidade da habitação, especialmente para os jovens”, disse um funcionário da Casa Branca, a quem foi concedido anonimato para partilhar a opinião da administração. “Essas coisas levam tempo. Não é um mercado imobiliário superlíquido.”
O porta-voz da Casa Branca, Davis Ingle, disse em comunicado que o governo “está empenhado em explorar todas as ferramentas que possam ser fornecidas ao povo americano”.
“As políticas económicas eficazes e de bom senso do presidente Trump estão a tornar a habitação mais acessível novamente, reduzindo a burocracia, reduzindo os custos dos empréstimos e criando uma economia na qual o crescimento do rendimento cresce mais rapidamente do que o custo da propriedade da casa própria”, disse Trump. “Sob a liderança do presidente Trump, mais americanos serão capazes de realizar o sonho americano da casa própria.”
Até agora, a Casa Branca parece principalmente interessada em políticas que incentivem os compradores a entrar no mercado existente, tais como a redução das taxas hipotecárias, em vez de aumentar a oferta de habitação, o que, em teoria, baixaria o preço médio das casas. No entanto, os efeitos de algumas destas políticas foram de curta duração.
Quando Trump ordenou à Fannie Mae e ao Freddie Mac que comprassem 200 mil milhões de dólares em títulos garantidos por hipotecas para reduzir as taxas hipotecárias, a taxa fixa a 30 anos caiu, na verdade, embora tenha recuperado rapidamente à medida que o mercado se assustava com a possibilidade de Trump invadir a Gronelândia.
Outras não foram apresentadas, como a proposta do presidente de criar uma hipoteca de 50 anos que ajudaria os proprietários a fazer pagamentos mensais, mas criaria maiores riscos financeiros a longo prazo. Trump parece ter renunciado também uma ideia que permitiria isso as pessoas estão recorrendo às suas contas de poupança para aposentadoria e faculdade para pagar a entrada.
O Diretor Federal de Financiamento da Habitação, Bill Pulte, que liderou a compra de títulos hipotecários em nome de Trump, contesta a noção de que a administração enfrenta falta de tempo para abordar as preocupações dos eleitores sobre os custos das casas.
“Ao contrário do que este artigo tenta retratar, a acessibilidade das hipotecas está no máximo em quatro anos depois que a compra de títulos hipotecários de US$ 200 bilhões pelo presidente Trump reduziu as taxas de hipotecas altíssimas de Biden”, disse Pulte ao POLITICO.
Taxas de juros hipotecários são as mais baixas em 3 anos de acordo com dados cobradas pela empresa de empréstimos controlada pelo governo Freddie Mac, mas essas taxas ainda aumentam significativamente em comparação com o estado antes e imediatamente após a pandemia de Covid-19.
Os preços não são o único problema.
Especialistas em habitação afirmam que não estão a ser construídas casas novas em número suficiente, o que mantém os preços elevados e deixa potenciais compradores à margem. De acordo com os dados, o preço médio de uma casa nova em outubro era de US$ 392 mil. Escritório do Censoem comparação com US$ 331.000 em 2020.
De acordo com Relatório de junho do Conselho de Consultores Econômicos da Casa Brancao número médio de novas habitações iniciadas num determinado ano caiu de cerca de 6.000 por milhão de habitantes nas duas décadas anteriores ao colapso da habitação para apenas 3.000 desde então.
“Isso é o que é tão frustrante: tudo o que você precisa fazer é olhar para isso e aquilo e dizer: ‘Oh, o problema é a oferta.’ … Não é, tipo, astrofísica avançada”, disse outra pessoa familiarizada com as discussões do governo sobre política habitacional, a quem foi concedido anonimato para falar abertamente sobre a abordagem. “Há 18 anos que não construímos nada. Eles não farão nada agora que afete dramaticamente os preços das moradias”.
E embora a forma mais directa de ajudar os compradores seja baixar os preços, isto representa um problema político. A redução do valor das casas é uma forma infalível de irritar os milhões de americanos que possuem casas e beneficiam do aumento do valor das casas, algo que Trump enfatizou repetidamente nas últimas semanas, dizendo que o seu objectivo não é baixar os preços, mas aumentá-los – para aumentar o património dos proprietários de casas.
Mas os conselheiros da Casa Branca argumentam que qualquer acção para baixar os preços também reduzirá a oferta, reduzindo os incentivos à construção de novas casas, e prejudicará os jovens proprietários que compraram casas nos últimos anos. Eles argumentam que as políticas destinadas a reduzir as taxas hipotecárias beneficiarão não apenas os potenciais compradores de casas, mas também os existentes que desejam comprar uma nova casa.
Por sua vez, a redução dos preços “poderia criar uma série de problemas económicos para a população que estamos a tentar ajudar”, disse um responsável da Casa Branca.
Entretanto, os construtores queixam-se dos elevados custos de seguros, custos de financiamento, encargos regulamentares locais, tarifas e restrições laborais, alguns dos quais são exacerbados pela agenda de imigração de Trump.
Mas elogiam as medidas de desregulamentação da administração para agilizar as revisões ambientais, flexibilizar a aplicação de regras habitacionais justas e reduzir os requisitos de conformidade para projectos apoiados pelo governo federal.
“As ações desregulamentadoras do governo são críticas”, disse Jim Tobin, presidente e CEO da Associação Nacional de Construtores de Casas.
Algumas das ideias mais atraentes da administração, como o esforço dos construtores para construir 1 milhão de “casas Trump” para alugar e comprar ideia relatada pela Bloomberg — continuam a ser mais um conceito do que uma política concreta, deixando até mesmo os aliados incertos sobre quais serão os efeitos no terreno.
“Muito oxigênio está sendo consumido por ideias que parecem promissoras à primeira vista, mas que têm todo tipo de consequências indesejadas”, disse Tobias Peter, pesquisador sênior e codiretor do Centro de Habitação do American Enterprise Institute.
Ainda assim, Seth Appleton, presidente das seguradoras hipotecárias dos EUA e ex-funcionário sênior do HUD durante o primeiro mandato de Trump, argumentou que algumas mudanças serão sentidas este ano: a alteração dos requisitos para habitações fabricadas sob encomenda poderia aumentar a oferta; o aumento das restituições de impostos poderia ajudar a melhorar a situação económica das famílias; e entrega adicional está disponível em algumas partes do país.
“No geral, há coisas acontecendo agora que certamente serão sentidas este ano”, disse Appleton. “Este é um ano de grandes oportunidades para a política habitacional.”
