Depois que a consultora de negócios Lynn Kendall perdeu sua casa em Pacific Palisades nos incêndios de janeiro, ela tentou interromper temporariamente o pagamento da hipoteca, mas desistiu depois de saber da papelada.
Por isso, ficou satisfeito ao tomar conhecimento de uma nova lei estatal, em Setembro, que exigia que os gestores de hipotecas oferecessem até 12 meses de assistência às vítimas de incêndios, apenas com verificação de dificuldades financeiras e proibição de pagamentos únicos.
No entanto, Kendall ficou chocado quando seu servo lhe disse que ele não estava em condições, o que o levou a revidar. Acabou sendo oferecido a ele três meses de liberdade condicional em outubro, o valor inicial mínimo previsto por lei.
Mas o que o surpreendeu foi que lhe disseram que pagaria o que devia de uma só vez – embora pudesse ser “avaliado” para outras opções de pagamento, de acordo com mensagens analisadas pelo The Times.
“Se oferecerem tolerância às pessoas, não lhes custará muito. Será apenas um atraso na obtenção do mesmo dinheiro, e mesmo isso eles não querem fazer nesta situação difícil”. disse Kendall, 42, que mora em casa com a esposa e o filho. “É simplesmente idiota.”
Kendall está entre dezenas de proprietários de casas vítimas dos incêndios em Palisades e Eaton que afirmam que os seus bancos e gestores de hipotecas não lhes estão a dar a ajuda que esperavam de uma lei estatal destinada a ajudá-los.
Entre as reclamações estão recusas que não apresentam justificação legal, pedidos de pagamento únicos e prestadores de serviços que reportam os mutuários às agências de crédito.
O projeto de lei por meio do qual Kendall solicitou a ajuda, Assembly Bill 238, foi sancionado pelo governador Gavin Newsom em setembro. Reforçou um programa voluntário que lançou em Janeiro, que inscreveu 420 organizações e inicialmente forneceu apenas três meses de ajuda.
Não está claro quantos proprietários solicitaram tolerância hipotecária de acordo com a lei, que se aplica às vítimas dos incêndios em Eaton e Palisades e dos tornados simultâneos.
Mas o deputado John Harabedin (D-Pasadena), que patrocinou a legislação, disse que o seu gabinete recebeu cerca de duas dúzias de reclamações de que credores e prestadores de serviços não estão a cumprir a lei. Foram identificados como infratores por Harabidian os grandes bancos, os grandes credores hipotecários e os gestores hipotecários regionais.
“Acho que isso mostra, infelizmente, quão hostil a indústria é para os consumidores, mesmo nos piores momentos”, disse Harabedian, cujo distrito inclui o distrito de bombeiros de Eaton. “É um obstáculo muito difícil, com tantas perdas, quando se tenta obter assistência financeira para salvar vidas, e não parece haver muita graça e muita atenção humanitária”.
Seu escritório encaminhou as reclamações ao Departamento de Proteção Financeira e Inovação, e Harabedian disse que trabalharia com a indústria para resolver o problema. Essa questão também poderá ser estendida ao Procurador-Geral do Estado, para ser tratada juridicamente. Ele se recusou a identificar as empresas, dizendo que isso seria prejudicial para resolver as queixas de seus eleitores.
A Secretaria de Proteção Fiscal do estado disse ter recebido 33 reclamações de vítimas de incêndio de que os serviços não cumpriam as disposições da AB 238, todas as quais, exceto três, foram encerradas ou resolvidas.
“A DFPI trabalhou com agências para garantir que as condições dos mutuários eu“Os acordos de Awan são claramente definidos e seguem a lei”, disse a porta-voz Charlotte Fadipp.
A California Bankers Assn., que está trabalhando com o escritório de Harabedian na AB 238, disse que a lei “reflete a realidade prática de que os gestores de hipotecas devem trabalhar dentro das diretrizes estabelecidas para os investidores, que moldam a forma como a tolerância é estruturada e apresentada”.
A California Mortgage Bankers Assn., que também cooperou com seu escritório, disse que está disposta a continuar trabalhando com os legisladores (o Departamento de Proteção Financeira e Inovação) ou com o gabinete do governador na execução, à medida que os mutuários buscam alívio sob as disposições do AB 238.
Alguns proprietários disseram que não estavam cientes das letras miúdas da lei, inclusive que ela não garante tolerância em todas as circunstâncias e pode ser incluída em um plano de reembolso.
“Quando as pessoas veem que existe uma lei que exige tolerância, elas pensam que vão consegui-la, e há muitas razões pelas quais talvez não o façam”, disse Lisa Sitkin, advogada supervisora do Projeto Nacional de Habitação, que elaborou o AB 238 para o gabinete de Harabidian. “O projeto tem algumas complicações e acho que isso nem sempre é comunicado.”
Embora o projeto de lei interrompa os pagamentos iniciais no final da tolerância, ele abre a porta para outros tipos de reembolsos, como modificações de empréstimos, e fornece o que Sitkin chama de “válvula de liberação”. Os servicers não têm de oferecer tolerância se forem proibidos pelo contrato ou pelas directrizes de hipoteca – embora devam divulgar as disposições exactas.
Kendall buscou alívio do pagamento mensal da hipoteca de US$ 24.000 em sua casa em Glenhaven Drive da Shell Point Mortgage Servicing, uma divisão da Newry’s, Fort Washington, Pensilvânia, servidores e credores.
Ele enviou um e-mail em setembro explicando a lei, qualificando-se para sua isenção e pedindo formalmente clemência. Depois de não receber resposta, um segundo e-mail suscitou uma resposta da Shellpoint de que “não oferecemos mais tolerância”.
Kendall solicitou um motivo específico para a negação, o que, segundo ele, levou o gestor a lhe dizer que seu “tipo de empréstimo atual não se qualifica para tolerância temporária” e que a lei “não exige que os prestadores de serviços estendam essas opções quando o próprio tipo de empréstimo não as permite mais” – em vez de citar os termos de seu contrato de empréstimo.
Kendall disse que embora sua persistência finalmente tenha lhe proporcionado algum alívio, ele não sabe se pode estender o auxílio hipotecário para três meses. Ele também não tem certeza se outros mutuários têm uma compreensão significativa do que o prestador de serviços está fazendo.
“Muitas pessoas na minha vizinhança eram idosas e não sabiam como usar as ferramentas que eu usava”, disse ele. “A lei não tem força suficiente e, se as leis não forem aplicadas, elas não beneficiam as vítimas dos incêndios”.
Um porta-voz da Newries se recusou a comentar a situação de Kendall, mas disse que a empresa está “totalmente comprometida em apoiar os proprietários. Como gestor de hipotecas, trabalhamos diligentemente para fornecer opções de suporte e assistência dentro dos limites das leis aplicáveis e das diretrizes dos investidores”.
A casa de Mike Bernstein em Jackson Drive, em Altadena, onde ele morava com sua esposa grávida e sua filha pequena, também foi totalmente queimada. Mas ele conseguiu três meses e depois nove meses de tolerância em seu pagamento mensal de US$ 4.122 – antes da aprovação do AB 238.
Mas no mês passado, Bernstein recebeu uma notificação do seu gestor de que a sua hipoteca estava inadimplente. Ele disse que foi instruído a reembolsar o que pagou de uma só vez ou alterar seu empréstimo. Uma modificação do empréstimo teria a mesma taxa de juros de 2,875% e reduziria seus pagamentos – mas estenderia seu empréstimo por 15 anos.
“Eles vão ficar muito interessados nisso — até eu morrer. No longo prazo, é pior que um balão.” disse o diretor de negócios de 38 anos.
RoundPoint Mortgage Servicing, seu prestador de serviços em Fort Mill, SC, se recusou a comentar, citando “preocupações com a privacidade do mutuário”.
Sitkin, que trabalhou com mutuários que buscavam alívio hipotecário após a crise financeira de 2008 e durante a pandemia, disse que muitas vezes há confusão sobre os planos de reembolso de tolerância.
Ela disse que muitos mutuários presumem que a falta de pagamentos encerrará a hipoteca sem juros e estenderá o prazo por igual período de tempo. Mas ela disse que isso é incomum porque a maioria das hipotecas são securitizadas, o que significa que são vendidas a investidores num pacote que produz uma taxa de retorno esperada e é regido por regras especiais.
Mais comuns, disse ela, são as modificações do empréstimo que prorrogam o empréstimo, mas cobram juros sobre pagamentos perdidos, embora ainda ofereçam flexibilidade ao mutuário, porque o empréstimo pode ser pago mais cedo. Ela lembrou que reajustes com juros maiores não são proibidos pelo projeto de lei, pois só proíbe multas durante o período de tolerância.
“É sempre complicado, porque a realidade do mercado hipotecário é que diferentes pessoas têm diferentes tipos de empréstimos que têm diferentes regras aplicáveis”, disse ela.
Harabedian disse que a lei foi escrita para oferecer alívio a uma ampla gama de mutuários, dadas as diferenças nos contratos de hipoteca, por isso não adota uma abordagem única para o reembolso.
O AB 238 e o acordo voluntário do governador com credores e servidores não são os únicos esforços para ajudar as vítimas dos incêndios florestais de janeiro.
Os representantes Judy Chu (D-Monterey Park) e Brad Sherman (D-Sherman Oaks) apresentaram um projeto de lei que forneceria hipotecas apoiadas pelo governo federal para mutuários que vivem em uma área de desastre federal por até um ano.
O senador Adam Schiff, democrata da Califórnia, apresentou um projecto de lei semelhante que teria expandido a ajuda aos mutuários que vivem numa zona de desastre federal, estatal ou tribal. Nenhum outro progresso foi feito.
Newsom também lançou o CalAssist Mortgage Fund, que fornece até US$ 20.000 em subsídios a proprietários cujas casas foram destruídas ou tornadas inabitáveis por incêndios e outros desastres.
A porta-voz Lorena Dominguez disse que distribuiu quase US$ 5 milhões a 613 proprietários, com a assistência principal destinada a famílias de baixa renda.
Lara Lund, 48 anos, de Altadena, cuja casa foi incendiada, solicitou ajuda em setembro, depois que o limite de renda do condado foi aumentado para US$ 211.050. Ela mesma é redatora freelance e seu marido é empreiteiro geral.
Ela espera se qualificar depois que o gestor de hipotecas, Essex Mortgage, disse que ela poderia obter tolerância, mas que teria que ser reembolsado de uma só vez ou por meio de uma modificação do empréstimo.
Ela e o marido compraram sua casa na East Pentagon Street após execução hipotecária em 2011 e pagam apenas US$ 2.400 por mês pela hipoteca, que tem uma taxa de juros baixa de 3,125% que ela não quer perder.
Eu disse a eles: ‘Bem, vocês podem garantir que nossos pagamentos e taxas de juros não mudarão?’ E eles disseram ‘Não'”, lembrou Wet.
“Nenhuma dessas opções ajuda.”
Um representante da Essex Mortgage, com sede em Ocala, Flórida, não respondeu a um pedido de comentário.
