Des dizaines de milliers d’Australiens ont les yeux rivés sur un spectacle d’horreur en matière de logement, et les experts préviennent qu’un éventuel ralentissement économique pourrait plonger les nouveaux propriétaires dans une situation de valeur nette négative.
Une valeur nette négative se produit lorsque le propriétaire de la maison doit à la banque plus que la valeur de sa maison, ce qui signifie qu’il ne peut pas vendre sa propriété dans un but lucratif.
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Ceux qui achètent des maisons dans le cadre du système de dépôt de 5 pour cent du gouvernement sont particulièrement vulnérables, disent les experts. Environ 300 000 personnes ont bénéficié de ce dispositif depuis sa création en 2020.
Apparaissant mardi sur Sunrise, le commissaire-priseur et analyste du marché immobilier de Sydney, Tom Panos, a déclaré qu’il existe une forte possibilité d’un ralentissement de 10 % du marché immobilier et a donné un exemple de la manière dont des fonds propres négatifs peuvent avoir un impact dévastateur sur les acheteurs.
“Vous achetez une propriété pour un million de dollars, vous avez emprunté 95 pour cent, vous avez investi 50 000 dollars. La propriété est passée d’un million à environ 900 000 dollars, mais vous devez à la banque 950 000 dollars ; c’est des capitaux propres négatifs”, a déclaré Panos.
Ce qui rend la situation plus difficile, dit Panos, c’est que “si vous avez du mal à payer les remboursements du prêt et que vous le vendez ensuite, vous vendrez à perte. C’est dévastateur si vous êtes jeune, car perdre 50 000 $ plus les intérêts et les frais juridiques, les droits de timbre, tout ce que vous avez déjà payé, cela peut être un très jeune couple”.
« prison hypothécaire »
L’experte en finances personnelles Betsy Westcott a averti qu’environ 22 900 personnes ayant acheté une maison entre octobre et février – lorsque le système de dépôt de 5 pour cent a été élargi pour inclure tous les premiers acheteurs, quels que soient leurs revenus ou le prix de l’immobilier – se trouvaient dans la “zone de danger réel” de capitaux propres négatifs.
“Pour un nouvel acheteur, c’est très dangereux”, a déclaré Westcott.
Les propriétaires confrontés à des capitaux propres négatifs sont confrontés à ce que Westcott décrit comme une « prison hypothécaire » : obligés de vendre alors qu’ils doivent encore de l’argent à la banque, ou de rester et de continuer à rembourser leur dette.
“Ce n’est pas aussi excitant qu’il y paraît”, a-t-il déclaré, ajoutant que la hausse des taux d’intérêt a aggravé la situation en augmentant le coût des prêts hypothécaires.
Il est conseillé aux acheteurs de penser à long terme
Panos a déclaré qu’un ralentissement du marché était probable pour plusieurs raisons.
“Plusieurs facteurs entrent en jeu en même temps. La guerre, le budget, les taux d’intérêt ont augmenté trois fois et vont probablement encore augmenter”, a déclaré Panos.
“Tout cela signifie que le sentiment est à la baisse. La capacité d’emprunt est en baisse et la possibilité absolue de fonds propres négatifs existe, en particulier pour ceux qui empruntent le plus d’argent.”
Même si la crainte d’un ralentissement économique pourrait déclencher une crise économique, le trésorier Jim Chalmers a défendu la correction du marché comme étant nécessaire pour rendre le logement abordable.
“Notre travail ici n’est pas de viser un certain résultat en matière de prix, notre travail ici est de garantir qu’il existe des options plus abordables pour les premiers acheteurs de maison afin de compléter ce qui a toujours été un marché difficile”, a déclaré Chalmers mardi à la radio ABC.
“Pendant trop longtemps, l’intersection du système fiscal et du marché immobilier a empêché trop d’Australiens, en particulier les jeunes Australiens, de se loger, et c’est pourquoi nous prenons certaines de ces décisions difficiles pour résoudre le problème.”
Chalmers a suggéré que la baisse des taux de liquidation pourrait ouvrir le marché aux jeunes Australiens, mais Panos a déclaré que les baisses de prix les plus importantes ne se produisaient pas dans les zones où les premiers acheteurs de maison font généralement leurs achats.
Prenant Sydney comme exemple, Panos a noté que la baisse des prix s’est produite dans des zones plus chères telles que « la banlieue est, à Woollahra, à Bellevue Hill, à Neutral Bay ».
“Je ne vois pas les acheteurs d’une première maison s’installer dans des propriétés à Point Piper”, a-t-il déclaré.
Panos a conseillé aux acheteurs potentiels de penser à long terme, suggérant un horizon de trois à dix ans au lieu d’un à trois ans.
“Même si nous obtenons une correction de prix de 10 pour cent, si vous pouvez attendre quelques années, la propriété augmentera”, a-t-il déclaré.
“Il faut acheter la propriété, mettre le contrat dans son tiroir et être prêt à ne pas la voir avant au moins quelques années.”
Panos prédit que la baisse pourrait éventuellement atteindre le segment des prix les plus bas du marché immobilier, en particulier dans les zones régionales où les investisseurs ont constitué d’importants portefeuilles.
“Je pense que l’ensemble du marché sera finalement touché, ce qui signifie une baisse des prix”, a-t-il déclaré.
