Les prêteurs immobiliers sont une arnaque totale. Après des années d’attente et d’espoir que le marché s’améliore, ils vendent des prêts sur des actifs américains en difficulté, dépréciant parfois jusqu’à 85 % du montant principal du prêt.
Les prêteurs, dont Goldman Sachs Group Inc. et Deutsche Bank AG, ainsi que les petites entreprises, sont de plus en plus intéressés par la liquidation d’actifs problématiques ou par l’octroi de prêts non performants, malgré le coût élevé des pertes. C’est douloureux, mais ils disent que cela vaut les plus de 130 milliards de dollars de dette en difficulté sur le marché boursier.
Cela marque la fin d’une période prolongée, au cours de laquelle les prêteurs ont cité des perspectives sombres en matière de taux d’intérêt et un manque de transactions comparables comme raisons pour donner plus de temps aux emprunteurs en difficulté – et conserver des valeurs immobilières qui semblaient bonnes, même à ce moment-là. L’achat d’actions en difficulté permet également de libérer de l’argent pour investir dans de nouvelles opportunités émergeant de la crise.
“Si vous vous trompez dans l’une de ces transactions, cela pourrait poser un problème si vous signalez aux investisseurs qu’ils ont perdu de l’argent”, a déclaré Xander Snyder, économiste immobilier pour l’assureur de titres First American Financial Corp.
Cette année, la Shanghai Commercial Bank a vendu son prêt pour la conversion d’un condo à Manhattan avec une réduction de 85 % par rapport au montant initial du prêt. Netflix Inc. rapporte. pour acheter une salle de cinéma populaire de Los Angeles pour une fraction de son prix d’achat de 1,85 milliard de dollars en 2021 après que les prêteurs Goldman Sachs ont repris la propriété. Les gestionnaires de fonds qui avaient racheté un prêt hypothécaire de 240 millions de dollars adossé à un complexe de bureaux de San Francisco sont décédés après avoir vendu le prêt, ne laissant que 101 millions de dollars à distribuer aux investisseurs.
Lender Ready Capital Corp. une source de financement soutenue par des appartements dans la Sunbelt avec une réduction de 30%, réduisant la zone à un marché déjà développé, selon une personne proche du dossier.
Ready Capital a déclaré en février son intention de vendre 60 % de son portefeuille traditionnel de prêts immobiliers commerciaux. Il a déclaré aux investisseurs qu’il recherchait des acheteurs pour 1,5 milliard de dollars de prêts, en mettant l’accent sur l’élimination des prêts non performants et à risque.
La société “a eu des difficultés avec les emprunteurs et certains de ces actifs, les incitant finalement à rechercher un financement alternatif ou à vendre les actifs sous-jacents”, a déclaré le créancier en chef Dominick Scali lors de l’appel.
Un porte-parole de Ready Capital n’a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire.
De plus en plus, les prêteurs sont contraints de vendre ou de liquider les actifs garantissant les prêts. Plus tôt cette année, Deutsche Bank a demandé à Kaufman Astoria Studios, basé à New York, de Hackman Capital Partners, de saisir une hypothèque de 340 millions de dollars. Un groupe dirigé par Deutsche Bank appelle les agents immobiliers à vendre certaines des propriétés de divertissement de Hackman autour de Los Angeles, car leurs valeurs chuteront et exigeront un assouplissement après la fermeture de Covid-19 et la grève des écrivains d’Hollywood en 2023.
Les représentants de Deutsche Bank et Hackman n’ont pas immédiatement répondu aux demandes de commentaires. Goldman Sachs, qui fait partie du groupe qui a racheté le Radford Studio Center que Netflix envisage d’acheter, a refusé de commenter.
Un porte-parole de la Shanghai Commercial Bank, qui a acheté le prêt sur le site de condominiums de Manhattan, a refusé de commenter les transactions individuelles, mais a déclaré que la société “a établi des procédures et adhère aux procédures appropriées pour gérer soigneusement notre portefeuille financier”.
Même parmi les agences, qui ont été les plus durement touchées par la pandémie, les ventes d’actifs en difficulté ont bondi de 45 % au premier trimestre par rapport à l’année précédente, a indiqué MSCI.
Les entreprises présentes sur le marché des nouveaux bureaux recherchent des bâtiments neufs ou rénovés dans les grandes villes. Cela signifie que les propriétaires qui n’ont pas les moyens de rénover leurs bâtiments plus anciens continueront à souffrir, en particulier sur des marchés endormis.
“Si une propriété est en difficulté depuis trois ou quatre ans, les chances qu’elle se rétablisse sont minces”, a déclaré Lonnie Hendry, chef de produit chez Trepp, un fournisseur de données immobilières. “Les prêteurs ont pu calculer la part de leurs comptes qui sera affectée par les créances douteuses, et ils sont prêts à retirer ces prêts de leurs comptes et à encaisser la perte.”
Au premier trimestre, la performance des prêts en difficulté a dépassé les nouveaux ajouts à la pile en difficulté pour la première fois depuis 2022, selon MSCI Inc. Mais le marché reste déprimé, environ 132 milliards de dollars sur l’ensemble des marchés immobiliers, selon le cabinet d’analystes.
Alors que certains prêteurs vendent leurs prêts en difficulté, d’autres s’orientent vers la saisie. En mars, le solde des prêts hypothécaires commerciaux liés aux maisons saisies atteignait 17 milliards de dollars, contre 7 milliards de dollars en 2024 et le niveau le plus élevé depuis la Grande Dépression, selon Trepp.
Parkview Financial a saisi une deuxième tour d’appartements à Baltimore après que la société n’a pas remboursé son prêt de 45 millions de dollars sur l’ancien complexe hôtelier.
“Vous faites appel à un nouveau gestionnaire d’immeuble, vous nommez l’immeuble, vous refaites peut-être les chambres ou les ascenseurs et attendez 12 à 24 mois et je pense que vous allez voir une création de valeur”, a déclaré Paul Rahimian, PDG de Parkview.
Ces mouvements deviennent de plus en plus importants pour les prêteurs de Los Angeles.
“Nous avons retardé le processus pendant un certain temps et essayé d’aider nos emprunteurs à traverser la transition”, a déclaré Rahimian. “Mais à mesure que le cycle se poursuit, cela devient plus difficile.”
La prévention de certaines maladies augmente le risque. Le MBA s’attend à ce que près de 805 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux soient émis cette année, soit une augmentation de 27 % par rapport à 2025. « Les opportunités augmentent », a déclaré JPMorgan Chase & Co. “Les immeubles multifamiliaux, industriels et commerciaux restent intacts, et l’utilisation et la location des bureaux sont en hausse dans de nombreux marchés.”
Même les défauts des banques sur les prêts immobiliers sont en augmentation. Les prêts bancaires pour l’immobilier commercial générant des revenus ont augmenté de 3,6% au quatrième trimestre par rapport à l’année précédente, a indiqué Trepp.
C’est un bon signe, déclare Snyder d’America First. “Je pense que nous sommes au début d’une reprise dans l’ensemble du cycle économique.”
Wong écrit pour Bloomberg.
