Le marché immobilier australien s’est effondré et la fracture se fait désormais sentir dans les budgets des ménages.
De nouvelles données de Cotality ont montré que la valeur nationale des maisons a augmenté de 0,7 % en mars et de 2,1 % au premier trimestre 2026, mais les gros titres masquaient un fossé marqué entre les plus grandes villes du pays et les marchés à la croissance la plus rapide.
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D’un côté, Sydney et Melbourne perdent leur élan. D’un autre côté, Perth est en plein essor, ajoutant environ 69 000 $ à la valeur médiane des maisons en seulement trois mois.
“En termes de dollars, la hausse de 7,3 pour cent de la valeur des logements à Perth au cours du trimestre a ajouté environ 69 000 dollars à la valeur médiane des logements”, a déclaré M. Lawless. “De toute évidence, ce taux de croissance n’est pas durable, mais il continue d’être soutenu par une offre faible, les niveaux de stocks annoncés étant inférieurs d’environ 40 pour cent à la moyenne quinquennale pour cette période de l’année.”
Selon Tim Lawless, directeur de recherche de Cotality, « l’écart se résume à une contrainte simple mais puissante : la capacité d’emprunt.
“Depuis fin novembre 2025, la valeur de Melbourne a reculé de -0,9 pour cent et le marché de Sydney a chuté de -0,4 pour cent”, a-t-il déclaré, soulignant le ralentissement observé dans les deux plus grandes capitales.
Ce changement s’est accéléré à la suite de la décision sur les taux prise en mars par la Banque de réserve d’Australie, qui a relevé le taux d’intérêt au comptant à 4,10 pour cent.
Même si les hausses de taux sont restées constantes au cours des deux dernières années, cette dernière mesure semble avoir poussé de nombreux emprunteurs, notamment à Sydney et Melbourne, au-delà d’un seuil critique.
Alors que les prêteurs évaluent les prêts à des taux plus proches de 9 pour cent une fois les coussins appliqués, les acheteurs sur le marché aux prix élevés sont de moins en moins en mesure d’accéder à des propriétés haut de gamme. Cela a un impact direct sur les prix.
La valeur de Sydney a chuté de 0,1 pour cent en mars et de 0,2 pour cent sur le trimestre, tandis que celle de Melbourne a chuté de 0,2 pour cent sur le mois et de 0,6 pour cent sur les trois premiers mois de l’année.
Dans le même temps, les annonces immobilières augmentent et les taux d’enchères diminuent, signe que les acheteurs sont désormais plus endettés. « La tendance à la baisse de la valeur coïncide avec la baisse des taux de liquidation des enchères et la reprise des fournitures annoncées, offrant aux acheteurs plus d’options et moins d’urgence à la table de négociation », a déclaré M. Lawless.
la différence réside dans l’abordabilité. Alors que la valeur médiane des propriétés à Sydney est d’environ 1,29 million de dollars et de 828 000 dollars à Melbourne, le prix d’entrée plus bas à Perth signifie qu’un plus grand nombre d’acheteurs peuvent toujours obtenir un financement, même dans les quartiers haut de gamme.
Les inscriptions à Perth sont environ 40 pour cent inférieures à la moyenne quinquennale. Le résultat est un marché où la demande reste forte, la concurrence est féroce et les prix continuent d’augmenter.
Les propriétés à bas prix dépassent désormais les maisons plus chères sur la plupart des marchés, à mesure que les acheteurs s’adaptent à des limites de prêt plus strictes. “Les contraintes de service détournent la demande des acheteurs vers le bas de gamme du marché”, a déclaré M. Lawless.
À Sydney, les valeurs des maisons du quartile supérieur ont chuté de 1,8 pour cent au cours du trimestre de mars, tandis que les valeurs du quartile inférieur ont augmenté du même montant et la tendance s’est poursuivie à la maison.
Les banlieues moins chères telles que St Marys, Mount Druitt et Campbelltown enregistrent toujours une croissance annuelle à deux chiffres, tandis que les marchés haut de gamme voient la demande s’affaiblir.
À Melbourne, des zones comme Frankston et Sunbury rattrapent leur retard, soutenues par les acheteurs de première maison et les investisseurs ciblant les points d’entrée les plus bas. Ce changement modifie également la façon dont les acheteurs perçoivent la valeur.
À Perth, un budget d’environ 1 million de dollars peut encore garantir une maison moderne de quatre chambres dans un immeuble de taille familiale à distance de trajet du CBD. A Sydney, avec le même budget, il est plus facile d’acheter un logement ancien ou une petite maison plus éloignée de la ville, souvent à rénover.
Cette disparité pousse les acheteurs et les investisseurs à regarder au-delà de leur marché national. Alors que la croissance des prix ralentit dans certaines régions, la pression s’intensifie sur le marché locatif. Les loyers nationaux ont augmenté de 2,1 pour cent au cours du trimestre et de 5,7 pour cent par an, ajoutant environ 37 dollars par semaine au coût de location médian. Les taux d’inoccupation restent extrêmement bas à 1,6 pour cent à l’échelle nationale, Adélaïde étant le marché le plus serré avec seulement 0,9 pour cent.
Pour de nombreux ménages, cela signifie consacrer environ un tiers de leur revenu avant impôts au loyer, gardant ainsi à l’esprit les pressions liées au coût de la vie.
Cette situation modifie également le comportement des investisseurs. Avec des rendements plus élevés et des coûts d’entrée plus faibles, des marchés comme Perth attirent des acheteurs de Sydney et de Melbourne qui choisissent de « louer » là où ils vivent tout en investissant là où ils peuvent se permettre.
Dans le même temps, la faiblesse du marché des logements à forte valeur ajoutée a poussé certains propriétaires à vendre, augmentant ainsi l’offre dans ces villes. Même si les divergences s’accentuent, un ralentissement brutal semble encore improbable.
La demande est faible et les volumes de ventes ont chuté de 1,9 % sur un an, mais une offre restreinte et un marché du travail résilient devraient soutenir les prix.
Au lieu de cela, 2026 s’annonce comme une année de résultats inégaux. Le marché haut de gamme sera probablement confronté à des pressions continues dues aux contraintes d’emprunt et à un sentiment plus faible, tandis que les secteurs à moindre coût resteront compétitifs. Le résultat est un marché immobilier qui n’évolue pas de manière synchronisée, mais qui est de plus en plus déterminé par où et ce que les acheteurs peuvent se permettre.
