Os prestigiados subúrbios de Melbourne estão a liderar a queda dos preços na Costa Leste, enquanto os corredores de crescimento acessíveis continuam a registar ganhos, à medida que novos dados destacam a natureza cada vez mais desigual do mercado imobiliário da Austrália.
O último Índice de Valor Residencial da Cotality mostra que as LGAs no interior do leste e na baía de Melbourne registraram as quedas trimestrais mais acentuadas, mesmo com a alta dos mercados suburbanos externos.
Nos três meses até março, Stonnington teve a queda mais acentuada em Melbourne, com os preços das casas caindo 1,8%. Port Phillip veio em seguida, com queda de 1,6%, enquanto Boroondara caiu 1,4%. Melbourne LGA, que inclui o mercado de apartamentos do distrito comercial central, caiu 1,3%.
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O diretor de pesquisa da Cotality, Tim Lawless, disse que as diferenças entre os níveis de preços estão se tornando mais pronunciadas.
“As condições para o crescimento do valor continuam a variar entre as capitais, com os mercados com preços mais elevados a registarem geralmente resultados mais fracos”, disse Lawless.
Ele acrescentou que Melbourne “continua abaixo do pico anterior”, destacando a recuperação mais lenta da cidade em comparação com outras capitais.
A fraqueza em Stonnington surge num momento em que os agentes locais relatam que os pressupostos de longa data sobre o crescimento garantido do capital estão a ser testados.
David Sciola, sócio da Jellis Craig Stonnington, disse que a ideia de “propriedade sempre valorizando” era muito simplista e cada vez mais fora de sintonia com a experiência de viver nos arredores de Melbourne.
“O crescimento do capital não é garantido, mas uma casa oferece benefícios que uma planilha não pode medir. Segurança. Estabilidade. Controle. Orgulho.”
Ele apontou o desempenho dos preços no subúrbio de primeira linha de Stonnington desde 2016, descrevendo os valores como “bastante estagnados” ao longo do período, após contabilizar os ciclos de alta e baixa.
“Mas as pessoas mudam-se por causa do ‘Tetris da vida’. As crianças nascem. As carreiras mudam. Os relacionamentos desenvolvem-se. As circunstâncias intervêm. A casa é parte da viagem, não apenas uma ferramenta financeira”, diz ele.
“Houve alguns anos fortes em 2017 e 2020-2021, quando os preços subiram 10 a 20%. Mas também houve anos fracos em 2018-2019 e 2022-2024, quando os preços caíram cerca de 10%, colocando-nos quase de volta onde estávamos em 2016 ou 2017”, disse ele.
Sciola disse que trabalhou com muitos fornecedores de compra e venda durante uma década e não obteve lucro significativo depois de contabilizar custos como imposto de selo, taxas de revendedores, custos de manutenção e armazenamento.
“Poucos deles conseguem o que a maioria das pessoas consideraria um ganho de capital significativo após contabilizar os custos”, disse ele.
Ele citou uma venda recente de Prahran como exemplo: uma casa de frente única comprada em 2016 por US$ 1,75 milhão e vendida em fevereiro de 2026 por US$ 1,68 milhão.
“Superficialmente, é uma perda nominal modesta. Mas a questão da inflação é importante”, disse Sciola, observando que o preço de compra de 2016 seria equivalente a cerca de US$ 2,28 milhões em dólares atuais, sem contabilizar os custos de propriedade.
Sydney mostra divisões semelhantes. A queda trimestral mais acentuada foi registada em Woollahra, onde os preços das casas caíram 1,2%. North Sydney caiu 0,9%, enquanto Randwick caiu 0,8% e Ku-ring-gai caiu 0,6%.
Para quem esperava uma quebra para entrar no mercado, a notícia é agridoce. Enquanto os preços de prestígio estão a cair, o mercado de entrada está a tornar-se mais competitivo.
A procura está a ser canalizada para estes bolsões acessíveis por dois grupos: os arrendatários com preços excessivos que se mudam para os subúrbios para escapar às rendas recordes e os investidores que procuram lucrar com o crescimento.
O crescimento trimestral mais forte de Sydney concentrou-se nos subúrbios ocidentais e sudoeste, com Blacktown subindo 2,1 por cento, Campbelltown subindo 1,8 por cento e Liverpool subindo 1,6 por cento.
Embora os mercados premium de Melbourne tenham diminuído, as LGAs suburbanas e regionais registaram os aumentos mais fortes. Brimbank com subúrbios como Keilor e Taylors Lakes aumentou 1,9% no trimestre e Melton aumentou 1,7%.
Hume, que abriga centros de investimento regionais como Shepparton, Albury Wodonga e Benalla, aumentou 1,5%, reflectindo a procura contínua em faixas de preços mais acessíveis.
“Os mercados de preços mais baixos registam geralmente condições de crescimento mais fortes”, disse Lawless, observando que as restrições de acessibilidade estão a moldar o comportamento dos compradores.
